Foi publicado no
Diário Oficial do Estado de São Paulo -
Caderno 2 - em 17 de maio de 2002, o Estudo
Edificações Valores de Venda - 2002, veja na
íntegra:
EDIFICAÇÕES - VALORES DE VENDA - 2002
I- INTRODUÇÃO
A Portaria nº 01/99, do Meritíssimo Juiz de
Direito Coordenador do Centro de Apoio aos
Juízes da Fazenda - CAJUFA, nomeou a
Comissão de Peritos com a determinação,
entre outras, de elaborar o presente estudo
com o objetivo de balizar os laudos de
avaliação de imóveis, à vista da flagrante
desatualização do estudo até então vigente.
Cabe colocar que o estudo Edificações/87 foi
elaborado há mais de catorze anos, quando a
realidade econômica era outra, sendo que nos
últimos anos os valores, então sugeridos,
vinham-se mostrando exageradamente altos.
A Comissão de Peritos, quando dos trabalhos
para a fixação de valores para as
desapropriações para a construção do
Rodoanel, entendeu de apresentar novos
valores para as várias faixas e, ante a
premência da finalização daqueles trabalhos,
não foi possível retirar os anacronismos e
nem promover as alterações que se faziam
necessárias nas descrições.
Agora, decorridos alguns meses de árduos
trabalhos e por consenso dos membros da
Comissão de Peritos, chegou-se a uma nova
estrutura de tópicos que foram entendidos
como significativos para a formação de
valores de mercado.
A par dessa nova estrutura, também por
consenso, entendeu-se que deveriam restar
fixados alguns conceitos e critérios com o
objetivo de nortear eventuais
desvalorizações do valor da edificação, e/ou
de seu remanescente, nos imóveis atingidos
parcialmente.
Considerando que os parâmetros estudados
tiveram como base a Cidade de São Paulo e o
mercado atual, recomenda-se a aplicação do
presente estudo, diretamente, apenas no
Município de São Paulo e a partir desta
data; sendo que a sua utilização em outra
região, mesmo nas vizinhas, deve ser
precedida de aferição e de adaptações, se
for o caso.
II- CLASSIFICAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
As edificações foram classificadas conforme
quadro resumo a seguir apresentado:
CLASSE GRUPO PADRÃO
1- RESIDENCIAL
1.1- BARRACO
1.1.1- Rústico
1.1.2- Simples
1.2- CASA
1.2.1- Rústico
1.2.2- Proletário
1.2.3- Econômico
1.2.4- Simples
1.2.5- Médio
1.2.6 - Superior
1.2.7- Fino
1.2.8 - Luxo
1.3- APARTAMENTO
1.3.1- Econômico
1.3.2- Simples Sem elevador
Com elevador
1.3.3- Médio Sem elevador
Com elevador
1.3.4- Superior Sem elevador
Com elevador
1.3.5- Fino
1.3.6- Luxo
2- COMERCIAL/ SERVIÇO/ INDUSTRIAL
2.1- ESCRITÓRIO
2.1.1- Econômico
2.1.2- Simples Sem elevador
Com elevador
2.1.3- Médio Sem elevador
Com elevador
2.1.4- Superior Sem elevador
Com elevador
2.1.5- Fino
2.1.6- Luxo
2.2- GALPÃO
2.2.1- Econômico
2.2.2- Simples
2.2.3- Médio
2.2.4- Superior
2.3- LOJA Vide recomendação especial.
3- ESPECIAL
3.1- COBERTURA
3.1.1- Simples
3.1.2- Médio
3.1.3- Superior
Descrição e caracterização das edificações:
CLASSE 1- RESIDENCIAL
Grupo 1.1- BARRACO
1.1.1- Barraco padrão RÚSTICO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS:
Típicos de favela e compostos geralmente por
um cômodo. Construídos com sobras de
materiais de construção e outros, tais como
papelão e compensado; piso em terra batida;
instalações precárias, às vezes com
sanitário.
B - VALOR UNITÁRIO: 0,05 a 0,10 de H8-2N
1.1.2- Barraco padrão SIMPLES
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS:
Típicos de favela e podendo ter mais de um
cômodo, possuem fechamentos de sobras de
materiais de construção ou às vezes
alvenaria sem revestimentos; piso cimentado
ou atijolado; instalações aparentes, mínimas
e precárias; portas e janelas rústicas e
improvisadas, eventualmente reaproveitadas.
B - VALOR UNITÁRIO: 0,11 a 0,15 de H8-2N
Grupo 1.2- CASA
1.2.1- Casa padrão RÚSTICO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS:
Construídas geralmente em etapas, sem
preocupação com o projeto e sem utilização
de mão de obra qualificada. Na maioria das
vezes são térreas, ocupam a totalidade do
terreno e utilizam materiais básicos.
Desprovidas de acabamentos, com deficiências
construtivas evidentes, tais como
desaprumos, desníveis e falta de arremates,
bem como pés diretos aquém dos usuais,
normalmente sem estrutura portante.
Cobertura em telha de fibrocimento ondulada.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada: Inexistentes
2- Área externa: Terra batida ou sobras de
materiais
3- Revestimentos de paredes
Externas: Sem revestimento.
Internas:
Áreas secas: Sem revestimento.
Áreas molhadas: Sem revestimento
4- Revestimento de pisos
Áreas secas: Cimentado ou atijolado
Áreas molhadas: Cimentado, cacos de cerâmica
ou equivalente.
5- Revestimento de forros
Áreas secas: Inexistentes
Áreas molhadas: Inexistentes
6- Esquadrias
Portas: Madeira e/ou ferro simples, sem
pintura.
Janelas: Madeira e/ou ferro simples, sem
pintura.
7- Instalações elétricas:
8- Instalações hidráulicas: Aparentes e
incompletas
9- Outras Instalações: Aparentes e
incompletas
C - VALOR UNITÁRIO: 0,30 a 0,40 de H8-2N
1.2.2- Casa padrão PROLETÁRIO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS:
Construídas geralmente em etapas, sem
preocupação com o projeto e sem utilização
de mão de obra qualificada. Na maioria das
vezes são térreas e utilizam materiais
básicos. Apresentando geralmente apenas os
acabamentos essenciais, com deficiências
construtivas evidentes, tais como
desaprumos, desníveis e falta de arremates,
bem como pés diretos aquém dos usuais,
normalmente sem estrutura portante.
Cobertura em laje pré-moldada,
impermeabilizada por processo simples, ou
telhas sobre estrutura de madeira.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada:
2- Área externa: Terra batida ou sobras de
materiais ou cimentado
3- Revestimentos de paredes
Externas: Chapisco ou emboço, eventualmente
com pintura.
Internas:
Áreas secas: Emboço, com pintura a base de
cal ou látex.
Áreas molhadas: Emboço com pintura,
eventualmente com azulejo em áreas
localizadas.
4- Revestimento de pisos
Áreas secas: Cimentado, cacos de cerâmica ou
cerâmica comum.
Áreas molhadas: Cimentado, cacos de cerâmica
ou cerâmica comum.
5- Revestimento de forros
Áreas secas: Inexistente, eventualmente
chapisco na laje.
Áreas molhadas: Inexistente, eventualmente
chapisco na laje.
6- Esquadrias
Portas: Madeira e/ou ferro simples,
eventualmente com pintura.
Janelas: Madeira, alumínio e/ou ferro
simples, eventualmente com pintura.
7- Instalações elétricas: Incompletas e
eventualmente embutidas.
8- Instalações hidráulicas: Incompletas e
eventualmente embutidas.
9- Outras Instalações: Inexistentes
C - VALOR UNITÁRIO: 0,41 a 0,55 de H8-2N
1.2.3- Casa padrão ECONÔMICO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS:
Construídas geralmente em etapas, sem
preocupação com o projeto e sem utilização
de mão de obra qualificada. Na maioria das
vezes são térreas e utilizam materiais
básicos. Geralmente com todos os acabamentos
e sem imperfeições evidentes de prumos,
níveis e arremates. Geralmente cobertura em
laje de concreto impermeabilizada por
processo simples ou telhas sobre estrutura
de madeira com forro.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada:
2- Área externa: Cimentado, caco de cerâmica
ou cerâmica comum.
3- Revestimentos de paredes
Externas: Emboço com pintura simples.
Internas:
Áreas secas: Emboço com pintura simples.
Áreas molhadas: Barra a óleo ou azulejo
comum, eventualmente até o teto.
4- Revestimento de pisos
Áreas secas: Cerâmica comum ou forração.
Áreas molhadas: Cimentado, cacos de cerâmica
ou cerâmica comum.
5- Revestimento de forros
Áreas secas: Emboço ou madeira, com pintura.
Áreas molhadas: Emboço ou madeira, com
pintura.
6- Esquadrias
Portas: Madeira e/ou ferro, com ferragens
comuns.
Janelas: Madeira e ferro, pintadas e/ou
alumínio.
7- Instalações elétricas: Mínimas e
embutidas
8- Instalações hidráulicas: Embutidas.
Banheiros dotados de aparelhos sanitários e
metais comuns.
9- Outras Instalações: Inexistentes
C - VALOR UNITÁRIO: 0,56 a 0,75 de H8-2N
1.2.4- Casa padrão SIMPLES
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS:
Térreas ou assobradas, com projetos que
demonstram alguma preocupação com a
distribuição interna; geralmente geminadas.
Podem apresentar cobertura para serviço e
veículo. Utilizam materiais econômicos e
simples, sendo construídas em alvenaria e
apresentando, na maioria das vezes,
estrutura de concreto. Cobertura em laje de
concreto ou telhas sobre estrutura de
madeira com forro.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada: Alguma preocupação estética.
2- Área externa: Cimentado, caco de cerâmica
ou cerâmica comum.
3- Revestimentos de paredes
Externas: Reboco com pintura em látex
Internas:
Áreas secas: Reboco com pintura em látex
Áreas molhadas: Azulejo comum até o teto.
4- Revestimento de pisos
Áreas secas: Cerâmica ou forração.
Áreas molhadas: Cerâmica comum.
5- Revestimento de forros
Áreas secas: Madeira, gesso ou reboco, com
pintura.
Áreas molhadas: Madeira, gesso ou reboco,
com pintura.
6- Esquadrias
Portas: Madeira e/ou ferro, com ferragens
comuns.
Janelas: Madeira, ferro ou alumínio, comuns.
7- Instalações elétricas: Mínimas e
embutidas
8- Instalações hidráulicas: Embutidas.
Banheiros dotados de aparelhos sanitários e
metais comuns.
9- Outras Instalações: Eventualmente ponto
de antena e de telefonia, embutidos.
C - VALOR UNITÁRIO: 0,76 a 1,00 de H8-2N
1.2.5- Casa padrão MÉDIO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS:
Térreas ou assobradadas, construídas
obedecendo a projetos que apresentam
preocupação com a fachada e a distribuição
interna. Normalmente são geminadas apenas de
um lado. Geralmente com uma suite e, em
sobrados, lavabo no térreo. Usualmente
apresentam edícula e cobertura para um ou
dois veículos. Os materiais e acabamentos
são padronizados, geralmente de boa
qualidade. Cobertura em telhado, sobre laje.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada: Eventual detalhe na face
principal com aplicação de pedras, pastilhas
ou outros materiais.
2- Área externa: Jardim, piso cimentado ou
cerâmico.
3- Revestimentos de paredes
Externas: Reboco com pintura em látex
Internas:
Áreas secas: Massa corrida ou gesso com
pintura em látex.
Áreas molhadas: Azulejo até o teto.
4- Revestimento de pisos
Áreas secas: Tacos, assoalho, revestimento
vinílico ou carpete.
Áreas molhadas: Cerâmica esmaltada.
5- Revestimento de forros
Áreas secas: Massa corrida ou gesso com
pintura em látex.
Áreas molhadas: Massa corrida ou gesso com
pintura em látex.
6- Esquadrias
Portas: Madeira e/ou ferro, eventualmente
com detalhes, ferragens de padrão comercial.
Janelas: Madeira, ferro ou alumínio, padrão
comuns.
7- Instalações elétricas: Completas e
embutidas
8- Instalações hidráulicas: Com aparelhos
sanitários e metais comuns, eventualmente
com aquecedor central ou individual.
9- Outras Instalações: Mais de um ponto de
telefonia e de antena para televisão
C - VALOR UNITÁRIO: 1,01 a 1,30 de H8-2N
1.2.6- Casa padrão SUPERIOR
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS:
Térreas ou assobradadas, geralmente
isoladas, obedecendo a projeto arquitetônico
esmerado, integrando telhado, fachada e
paisagismo. Apresentam sala para dois
ambientes, uma suite e dois dormitórios,
dependências completas para emprega e
garagem para dois veículos ou mais.Jardim e
eventualmente piscina e/ou churrasqueira. Os
materiais e acabamentos são de boa
qualidade, apresentando alguma
personalização.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada: Composição arquitetônica na
principal, com aplicação de revestimentos
diferenciados das demais.
2- Área externa: Tratamento paisagístico e
pisos revestidos com cerâmica de boa
qualidade ou pedras.
3- Revestimentos de paredes
Externas: Pintura em látex sobre massa
corrida.
Internas:
Áreas secas: Pintura em látex sobre massa
corrida, eventualmente detalhe decorativo.
Áreas molhadas: Azulejo de qualidade
superior até o teto, eventualmente fórmica
ou pintura especial.
4- Revestimento de pisos
Áreas secas: Tacos ou assoalho de madeira de
boa qualidade ou carpete, eventualmente na
área social, mármore ou granito.
Áreas molhadas: Cerâmica esmaltada, de
padrão superior, mármore, granito ou
equivalente.
5- Revestimento de forros
Áreas secas: Massa corrida ou gesso e
pintura em látex.
Áreas molhadas: Massa corrida ou gesso e
pintura em látex.
6- Esquadrias
Portas: Madeira e ferragens de boa
qualidade, eventualmente com detalhes.
Janelas: Madeira, ferro ou alumínio, de boa
qualidade.
7- Instalações elétricas: Completas e
embutidas, com circuitos independentes
específicos.
8- Instalações hidráulicas: Aparelhos
sanitários e metais de boa qualidade, com
sistema de aquecimento central.
9- Outras Instalações: Pontos de telefonia,
de recepção de TV e de ar condicionado em
diversos ambientes. Eventualmente
instalações de segurança embutidas.
C - VALOR UNITÁRIO: 1,31 a 1,65 de H8-2N
1.2.7- Casa padrão FINO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS:
Implantadas em terrenos com amplas
dimensões, totalmente isoladas. O estilo e
os materiais de acabamento obedecem a uma
linguagem arquitetônica definida. Compostas
de três salas ou mais (estar, jantar, sala
de TV), quatro dormitórios ou mais, pelo
menos duas suítes, uma delas com closet,
lavabo, sala de almoço, cozinha com
despensa, adega e dependências de
empregados. Tratamento paisagístico, garagem
para três ou mais veículos, normalmente
piscina e churrasqueira.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada: Tratamento arquitetônico em
todas as faces.
2- Área externa: Tratamento paisagístico
geral.
3- Revestimentos de paredes
Externas: Emprego de materiais definidos
pelo estilo arquitetônico.
Internas:
Áreas secas: Pintura em látex, sobre massa
corrida, papéis decorados, etc..
Áreas molhadas: Azulejos de qualidade
superior, granito ou mármore, eventualmente
fórmica ou pintura especial.
4- Revestimento de pisos
Áreas secas: Tacos ou assoalho de madeira,
carpete, mármore, granito, porcelanato ou
equivalente, todos de qualidade superior.
Áreas molhadas: Cerâmica, mármore, granito,
porcelanato ou equivalente, todos de
qualidade superior.
5- Revestimento de forros
Áreas secas: Massa corrida ou gesso e
pintura em látex.
Áreas molhadas: Massa corrida ou gesso e
pintura em látex.
6- Esquadrias
Portas: Madeira, fabricadas sob encomenda,
com ferragens especiais.
Janelas: Madeira, alumínio, vidro ou aço,
fabricadas sob encomenda, com ferragens
especiais.
7- Instalações elétricas: Completas e
embutidas, com circuitos independentes
específicos.
8- Instalações hidráulicas: Aparelhos
sanitários e metais de qualidade superior,
com sistema de aquecimento central.
9- Outras Instalações: Central telefônica.
Pontos de recepção de TV e de ar
condicionado nas áreas secas, eventualmente
central de ar condicionado. Instalações de
segurança embutidas,
C - VALOR UNITÁRIO: 1,66 a 2,40 de H8-2N
1.2.8- Casa padrão LUXO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS:
Implantadas em terrenos com amplas
dimensões, totalmente isoladas. O estilo e
os materiais de acabamento obedecem a uma
linguagem arquitetônica definida. Os
acabamentos e a distribuição dos ambientes
têm características personalizadas. Possuem,
no mínimo, os seguintes ambientes: quatro
salas (estar, jantar, escritório e som/TV),
quatro ou mais suítes, sendo uma máster,
lavabo, sala de almoço, cozinha, despensa,
adega e dependências completas para
empregados. Tratamento paisagístico, piscina
com vestiário e dependências para lazer,
eventualmente quadra esportiva. Garagem para
quatro veículos ou mais.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada: Tratamento arquitetônico em
todas as faces
2- Área externa: Tratamento paisagístico
geral.
3- Revestimentos de paredes
Externas: Emprego de materiais definidos
pelo estilo arquitetônico.
Internas:
Áreas secas: Pintura em látex, sobre massa
corrida, papéis decorados, etc..
Áreas molhadas: Azulejos de qualidade
superior, granito ou mármore, eventualmente
fórmica ou pintura especial.
4- Revestimento de pisos
Áreas secas: Tacos ou assoalho de madeira,
carpete, mármore, granito, porcelanato ou
equivalente, todos de qualidade superior.
Áreas molhadas: Cerâmica, mármore, granito,
porcelanato ou equivalente, todos de
qualidade superior.
5- Revestimento de forros
Áreas secas: Massa corrida ou gesso e
pintura em látex.
Áreas molhadas: Massa corrida ou gesso e
pintura em látex.
6- Esquadrias
Portas: Madeira, fabricadas sob encomenda,
com ferragens especiais.
Janelas: Madeira, alumínio, vidro ou aço,
fabricadas sob encomenda, com ferragens
especiais.
7- Instalações elétricas: Completas e
embutidas, com circuitos independentes
específicos.
8- Instalações hidráulicas: Aparelhos
sanitários e metais de qualidade superior,
com sistema de aquecimento central.
9- Outras Instalações: Central telefônica e
pontos de recepção de TV nas áreas secas.
Sistema de segurança e de ar condicionado
central, eventualmente elevador.
C - VALOR UNITÁRIO: acima de 2,40 de H8-2N.
Grupo 1.3- APARTAMENTO
1.3.1- Apartamento padrão ECONÔMICO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Edificação geralmente com dois ou três
pavimentos, sem preocupação com estilo
arquitetônico, seja de fachada ou
funcionalidade. O pavimento térreo pode
estar ocupado por destinação diversa. Não
possui elevador e normalmente sem portaria
ou local para estacionamento. Emprego de
mão-de-obra com pouca qualificação. Unidades
usualmente compostas de quarto, sala,
banheiro e cozinha, podendo ser incluídas
neste caso as quitinetes. Hall de entrada e
corredores com dimensões reduzidas.
Caracterizam-se pela utilização de materiais
construtivos básicos e poucos acabamentos,
tanto nas áreascomuns como nas privativas.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada Pintura sobre bloco aparente ou
emboço. Caixilharia em madeira, alumínio ou
ferro - padrão popular.
2- Área comum Piso de caco cerâmico ou
cimentado. Paredes e forro com pintura
simples sobre bloco aparente ou emboço.
3 - Revestimentos de paredes nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura sobre emboço.
Áreas molhadas Barra impermeável ou azulejo
comum em áreas localizadas e pintura sobre
emboço.
4 - Revestimento de pisos nas áreas
privativas
Áreas secas Cimentado, cerâmica comum,
lajota de barro ou forração.
Áreas molhadas Cimentado ou cerâmica comum.
5 - Revestimento de forros nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura sobre laje de concreto
ou sobre emboço.
Áreas molhadas Pintura sobre laje de
concreto ou sobre emboço.
6 - Portas Madeira lisa tipo econômica, com
ferragens comuns.
7- Instalações elétricas Simples e mínimas
8- Instalações hidráulicas Simples e mínimas
9- Instalações especiais Eventualmente
interfone.
C - VALOR UNITÁRIO sem elevador: 0,50 a 0,85
de H8-2N
1.3.2- Apartamento padrão SIMPLES
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Edificações com três ou mais pavimentos,
dotados ou não de elevador (marca comum) e
satisfazendo a projeto arquitetônico
simples. Hall de entrada e corredores com
dimensões reduzidas e acabamentos simples,
geralmente sem portaria, podendo o térreo
apresentar outras destinações, tais como
pequenos salões comerciais ou lojas.
Eventualmente pode haver espaço para
estacionamento contendo vagas de uso
coletivo. Fachadas sem tratamentos
especiais, normalmente pintadas a látex
sobre emboço ou reboco, podendo ter
aplicação de pastilhas, cerâmica ou
equivalente. Unidades normalmente
constituídas de sala, um ou mais
dormitórios, banheiro, cozinha e área de
serviço conjugada ou separada por meia
parede, geralmente sem dependências de
empregada.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada Pintura sobre bloco aparente ou
emboço. Caixilharia em madeira, alumínio ou
ferro - padrão popular.
2- Área comum Piso de granilite ou cerâmica
comum. Paredes e forro com pintura simples
sobre bloco aparente, emboço ou reboco.
3 - Revestimentos de paredes nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex comum, sobre
emboço, reboco ou gesso.
Áreas molhadas Barra de azulejo comum e
pintura em látex no trecho superior.
4 - Revestimento de pisos nas áreas
privativas
Áreas secas Cerâmica comum, lajota de barro
ou forração.
Áreas molhadas Cerâmica comum.
5 - Revestimento de forros nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex comum sobre
emboço ou reboco.
Áreas molhadas Pintura em látex comum sobre
placa de gesso.
6 - Portas Madeira lisa tipo econômica, com
ferragens comuns.
7- Instalações elétricas Simples e mínimas.
8- Instalações hidráulicas Simples e
mínimas.
9- Instalações especiais Eventualmente
interfone.
C - VALOR UNITÁRIO sem elevador: 0,86 a 1,25
de H8-2N
com elevador: 1,05 a 1,40 de H8-2N
1.3.3- Apartamento padrão MÉDIO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Edifícios com quatro ou mais pavimentos
apresentando alguma preocupação com a forma
e a funcionalidade arquitetônica,
principalmente no tocante à distribuição
interna das unidades, em geral, quatro por
andar. Dotados de elevadores de padrão médio
(social e serviço), geralmente com acessos e
circulação pelo mesmo corredor. As áreas
comuns apresentam acabamentos de padrão
médio e podem conter salão de festas e,
eventualmente, quadras de esportes e
piscinas, além de guarita e apartamento de
zelador. Fachadas com pintura sobre massa
corrida ou texturizada, ou com aplicação de
pastilhas, cerâmicas, ou equivalentes.
Unidades contendo sala para dois ambientes,
cozinha, área de serviço conjugada, dois ou
três dormitórios (podendo um deles ter
banheiro privativo ser suíte) e uma vaga de
garagem por unidade, podendo possuir,
também, dependências para empregada.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada Pintura sobre massa corrida,
massa texturizada, pastilha, cerâmicas ou
"fulget"; podendo ocorrer a combinação
destes materiais. Caixilharia em madeira,
ferro ou alumínio padrão comercial.
2- Área comum Piso cerâmico, granilite ou
pedras. Paredes e forro com pintura látex
sobre massa corrida ou quantia.
3 - Revestimentos de paredes nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou gesso.
Áreas molhadas Azulejo decorado.
4 - Revestimento de pisos nas áreas
privativas
Áreas secas Cerâmico, taco, carpete acrílico
ou de madeira.
Áreas molhadas Cerâmica.
5 - Revestimento de forros nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida.
Áreas molhadas Pintura em látex sobre placa
de gesso.
6 - Portas Madeira estruturada, com
ferragens de padrão comercial.
7- Instalações elétricas Completas com
alguns circuitos independentes
8- Instalações hidráulicas Com aparelhos
sanitários e metais comuns, eventualmente
com aquecedor central ou individual.
9- Instalações especiais Com mais de um
ponto de telefone e antena de TV.
C - VALOR UNITÁRIO sem elevador: 1,26 a 1,65
de H8-2N
com elevador: 1,41 a 1,80 de H8-2N
1.3.4- Apartamento padrão SUPERIOR
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Edifícios atendendo a projeto arquitetônico
com soluções planejadas tanto na estética
das fachadas como na distribuição interna
dos apartamentos, em geral dois por andar.
Dotados de dois ou mais elevadores (social e
serviço), geralmente com acessos e
circulação independentes. Hall social não
necessariamente amplo, porém com
revestimentos e elementos de decoração de
bom padrão. Áreas externas com grandes
afastamentos e jardins, podendo ou não
conter área de lazer (salão de festas,
quadras de esportes, piscinas, etc.).
Fachadas com pintura sobre massa corrida,
massa texturizada ou cerâmica; eventualmente
combinados com detalhes em granito ou
material equivalente. Unidades contendo
salas para dois ou mais ambientes, três
dormitórios, pelo menos uma suite, cozinha,
dependências para empregada e duas ou mais
vagas de estacionamento.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada Pintura sobre massa corrida,
massa texturizada, pastilha, cerâmicas,
"fulget" e eventualmente detalhes em granito
ou "cortina de vidro" ou a combinação destes
materiais. Caixilharia de alumínio de padrão
superior
2- Área comum Piso cerâmico, pedras,
granito, mármore ou granilite (escadaria e
serviço). Parede com pintura látex sobre
massa corrida e forro eventualmente em gesso
ou madeira.
3 - Revestimentos de paredes nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou gesso.
Áreas molhadas Azulejo, revestimento
cerâmico com detalhes decorativos ou, ainda,
revestimento melaminico.
4 - Revestimento de pisos nas áreas
privativas
Áreas secas Assoalho de madeira, taco,
carpete, granito ou mármore.
Áreas molhadas Cerâmica, granito ou mármore.
5 - Revestimento de forros nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou eventualmente forro de gesso.
Áreas molhadas Pintura em látex sobre placa
de gesso.
6 - Portas Madeira estruturada, com
ferragens de padrão superior. Podendo
algumas exibir detalhes decorativos.
7- Instalações elétricas Completas com
circuitos independentes. Componentes e
acabamentos de boa qualidade.
8- Instalações hidráulicas Completas.
Dotadas de aquecedor central. Louças e
metais de boa qualidade. Podem possuir
banheira com hidromassagem.
9- Instalações especiais Diversos pontos de
telefone e de antena de TV. Sistema de
segurança com circuito fechado de TV.
Eventualmente, o edifício é dotado de
gerador.
C - VALOR UNITÁRIO sem elevador: 1,66 a 2,05
de H8-2N
com elevador: 1,81 a 2,20 de H8-2N
1.3.5- Apartamento padrão FINO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Edifícios exibindo linhas arquitetônicas
esmeradas. Normalmente compostos por um
único apartamento por andar, podendo ser
duplex. Elevadores de primeira linha com
circulação independente para a parte social
e de serviço, ambos com acesso direto aos
subsolos. Hall social amplo com materiais de
acabamento e de decoração esmerados e
pé-direito elevado, dotados de guarita e
sistema especial de segurança. Áreas
externas com grandes afastamentos,
planejadas e com tratamento paisagístico
especial, geralmente complementadas com área
de lazer completo. Fachadas dotadas de
tratamentos especiais em concreto aparente,
massa raspada, texturizada, granito ou
material equivalente. Unidades com pelo
menos quatro dormitórios (pelo menos duas
suítes), sala para três ou mais ambientes,
dependências de empregada, ampla área de
serviço e pelo menos três vagas de
estacionamento, eventualmente acrescidas de
outras para visitantes.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada Revestimento cerâmico, granito,
concreto aparente, massa raspada, massa
texturizada, "cortina de vidro", ou a
combinação desses materiais. Caixilharia de
alumínio de padrão superior
2- Área comum Piso em pedras, granito,
mármore ou porcelanato. Paredes com pintura
látex sobre massa corrida ou pintura
texturizada.
3 - Revestimentos de paredes nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou gesso. Podendo existir painéis
decorativos
Áreas molhadas Azulejo, revestimento
cerâmico, pastilhas diferenciadas,
porcelanato, mármore ou granito.
4 - Revestimento de pisos nas áreas
privativas
Áreas secas Assoalho de madeira, taco,
carpete, granito ou mármore, com efeitos
decorativos.
Áreas molhadas Cerâmica, granito, mármore ou
porcelanato, com efeitos decorativos.
5 - Revestimento de forros nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou forro de gesso.
Áreas molhadas Pintura em látex sobre placa
de gesso.
6 - Portas Madeira estruturada ou maciça,
com ferragens de padrão superior. Exibem
detalhes decorativos.
7- Instalações elétricas Completa com todos
os circuitos independentes. Com quantidade
de pontos capaz de atender a toda utilização
e conforto. Componentes e acabamentos de
renomada qualidade e design.
8- Instalações hidráulicas Completas.
Dotadas de aquecedor central. Louças e
metais de qualidade superior. As suítes
possuem banheira com hidromassagem e podem
apresentar dois lavatórios e/ou dois vasos
sanitários.
9- Instalações especiais Diversos pontos de
telefone e de antena de TV. Sistema de
segurança com circuito fechado de TV.
Normalmente, o edifício é dotado de gerador.
Possui ar condicionado individual ou
central.
C - VALOR UNITÁRIO com elevador: 2,21 a 2,90
de H8-2N
1.3.6- Apartamento padrão LUXO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Edifícios com linhas arquitetônicas
exclusivas e estilo diferenciado, atendendo
a projeto arquitetônico singular, com áreas
privativas e sociais amplas e bem
planejadas, caracterizados pela natureza
excepcionalmente nobre dos materiais e dos
revestimentos utilizados. Elevadores de
marca reputada, com acessos e circulação
independentes para a parte social e de
serviço. Saguão social amplo e pé direito
elevado, dotado de materiais de acabamento e
decoração esmerados e controlado com sistema
de vigilância por TV. Áreas externas com
grandes afastamentos, planejadas e atendendo
projeto paisagístico, em geral contendo área
de lazer completa. Fachadas com tratamento
arquitetônico em concreto aparente ou
revestimentos com massa raspada, massa
texturizada, granito ou material
equivalente. Unidades amplas, normalmente
uma por andar, podendo ser duplex ou
triplex, com preocupação especialmente
voltada na disposição dos ambientes
caracterizada pela circulação diferenciada
nas áreas social, íntima e de serviço.
Contendo salas para diversos ambientes
(estar, jantar, íntima, lareira, almoço,
biblioteca), pelo menos quatro suítes, com
"closet", sendo uma máster, cozinha,
despensa e área de serviço com instalações
completas para empregados, além de varandas
nas quais podem estar incluídas
churrasqueiras e piscina privativas.
Normalmente quatro ou mais vagas de
estacionamento por unidade, além de outras
para visitantes.
B - CARACTERÍSTICAS USUAIS DOS ACABAMENTOS
1- Fachada Granito, concreto aparente, massa
raspada, "cortina de vidro", ou a combinação
desses materiais, podendo incluir outros
elementos ornamentais.
2- Área comum Piso em pedras, granito,
mármore ou porcelanato. Paredes com pintura
látex sobre massa corrida ou pintura
texturizada.
3 - Revestimentos de paredes nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou gesso. Podendo existir painéis
decorativos
Áreas molhadas Azulejo, revestimento
cerâmico, pastilhas diferenciadas,
porcelanato, mármore ou granito.
4 - Revestimento de pisos nas áreas
privativas
Áreas secas Assoalho de madeira, taco,
carpete, granito ou mármore, com efeitos
decorativos.
Áreas molhadas Cerâmica, granito, mármore ou
porcelanato, com efeitos decorativos.
5 - Revestimento de forros nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou forro de gesso.
Áreas molhadas Pintura em látex sobre placa
de gesso.
6 - Portas Madeira estruturada ou maciça,
com ferragens de padrão superior. Exibem
detalhes decorativos.
7- Instalações elétricas Completa com todos
os circuitos independentes. Com quantidade
de pontos capaz de atender a toda utilização
e conforto. Componentes e acabamentos de
renomada qualidade e design.
8- Instalações hidráulicas Completas.
Dotadas de aquecedor central. Louças e
metais de qualidade superior. As suítes
possuem banheira com hidromassagem e podem
apresentar dois lavatórios e/ou dois vasos
sanitários.
9- Instalações especiais Diversos pontos de
telefone e de antena de TV. Sistema de
segurança com circuito fechado de TV. Dotado
de gerador. Possui ar condicionado
individual ou central.
C - VALOR UNITÁRIO com elevador: acima de
2,90 de H8-2N
CLASSE 2- COMERCIAL/SERVIÇO/INDUSTRIAL
GRUPO 2.1- ESCRITÓRIOS
2.1.1- Escritório padrão ECONÔMICO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Edificações térreas ou com mais pavimentos,
executadas
obedecendo à estrutura convencional e sem
preocupação com a funcionalidade ou o estilo
arquitetônico. Não possuem elevador e
normalmente não dispõem de espaço para
estacionamento. Os andares usualmente são
subdivididos em salas com dimensões
reduzidas, geralmente dotadas de banheiros
coletivos no andar, com instalações sumárias
e com aparelhos sanitários básicos, de
modelos simples. O térreo pode apresentar
destinações diversas, tais como salões,
oficinas ou lojas, sendo o acesso aos
andares superiores feito através de escadas
e corredores estreitos, geralmente sem
portaria.
B - CARACTERÍSTICAS DOS ITENS CONSTRUTIVOS
1- Fachada Fachadas sem tratamento
arquitetônico, normalmente pintadas a látex
sobre emboço ou reboco, combinadas com
caixilhos do tipo econômico, fabricados com
material de qualidade inferior.
2- Área comum Piso de cerâmica comum, parede
e forro com pintura comum sobre emboço.
3 - Revestimentos de paredes nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura sobre emboço.
Áreas molhadas Barra de azulejo comum ou
pintura sobre emboço.
4 - Revestimento de pisos nas áreas
privativas
Áreas secas Cerâmica comum ou forração.
Áreas molhadas Cerâmica comum.
5 - Revestimento de forros nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura sobre emboço.
Áreas molhadas Pintura sobre emboço,
eventualmente placas de gesso.
6 - Portas Madeira lisa tipo econômica, com
ferragens comuns.
7- Instalações elétricas Simples e mínimas.
8- Instalações hidráulicas Simples e
mínimas.
9- Instalações especiais inexistente
C - VALOR UNITÁRIO sem elevador: 0,50 a 0,80
de H8-2N
2.1.2- Escritório padrão SIMPLES
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Edificações com até quatro pavimentos, sem
elevador, executadas obedecendo à estrutura
convencional e arquitetura interior e
exterior simples. Os andares, subdivididos
em salas com dimensões reduzidas, possuem
banheiros que podem ser privativos ou
coletivos, contendo apenas instalações
básicas e metais de modelo simples. Hall e
corredores de larguras reduzidas, geralmente
sem portaria, podendo o térreo apresentar
destinações diversas, tais como salões ou
lojas. Normalmente com poucas vagas de
estacionamento.
B - CARACTERÍSTICAS DOS ITENS CONSTRUTIVOS
1- Fachada Fachadas com tratamento
arquitetônico simples, normalmente pintadas
a látex sobre emboço ou reboco, podendo
ocorrer, na principal, aplicação de
pastilhas, ladrilhos ou equivalentes e
caixilhos comuns e fabricados com material
simples e vãos de pequenas dimensões.
2- Área comum Piso de granilite, parede e
forro com pintura comum sobre reboco.
3 - Revestimentos de paredes nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex comum, sobre
massa ou gesso.
Áreas molhadas Azulejo comum ou pintura em
látex.
4 - Revestimento de pisos nas áreas
privativas
Áreas secas Cerâmica, taco, revestimento
vinílico ou forração.
Áreas molhadas Cerâmica comum.
5 - Revestimento de forros nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex comum, sobre
massa ou gesso.
Áreas molhadas Pintura em látex comum sobre
placa de gesso.
6 - Portas Madeira lisa tipo econômica, com
ferragens comuns.
7- Instalações elétricas Simples e mínimas.
8- Instalações hidráulicas Simples e
mínimas.
9- Instalações especiais Eventualmente
interfone
C - VALOR UNITÁRIO sem elevador: 0,81 a 1,20
de H8-2N
com elevador: 1,00 a 1,35 de H8-2N
2.1.3- Escritório padrão MÉDIO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Edifícios com quatro ou mais pavimentos,
atendendo a projeto arquitetônico simples,
compreendendo salas ou conjuntos de salas de
dimensões médias, dotadas de banheiros
privativos, inclusive copa. Geralmente com
número reduzido de vagas de estacionamento
por unidade. Hall de entrada não
necessariamente amplo, dotado de portaria e
elementos decorativos simples. Quando
existentes, os elevadores são de padrão
médio. Áreas externas com pouco recuo
mínimos e em geral ajardinadas.
B - CARACTERÍSTICAS DOS ITENS CONSTRUTIVOS
1- Fachada Fachadas com aplicação de
pastilhas, texturas ou equivalentes e
caixilhos de ferro, de alumínio ou similar
observando vãos de dimensões médias.
2- Área comum Piso cerâmico ou pedras
decorativas, parede e forro com pintura
látex sobre massa corrida.
3 - Revestimentos de paredes nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou gesso.
Áreas molhadas Azulejo ou pintura
impermeabilizante sobre massa corrida.
4 - Revestimento de pisos nas áreas
privativas
Áreas secas Cerâmico, revestimento vinílico
ou carpete.
Áreas molhadas Cerâmica comum.
5 - Revestimento de forros nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou placas gesso.
Áreas molhadas Pintura em látex sobre placa
de gesso.
6 - Portas Madeira bem estruturada, com
ferragens de padrão comercial.
7- Instalações elétricas Com quantidade
satisfatória de pontos que permita melhor
flexibilização
8- Instalações hidráulicas Com componentes e
materiais de boa qualidade.
9- Instalações especiais Interfonia e
telefonia (com mais de um ponto), eventual
sistema de segurança e local para ar
condicionado.
C - VALOR UNITÁRIO sem elevador: 1,21 a 1,55
de H8-2N
com elevador: 1,36 a 1,70 de H8-2N
2.1.4- Escritório padrão SUPERIOR
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Edifícios atendendo a projeto arquitetônico
especial, prevendo alguma versatilidade na
distribuição dos espaços internos das
unidades dispostas em lajes de proporções
médias. Hall social amplo e com elementos
decorativos de qualidade, dotados de
elevadores de padrão superior. Normalmente
com duas ou mais vagas de estacionamento por
unidade e, eventualmente, também para
visitantes. Áreas externas, em geral, com
tratamento paisagístico.
B - CARACTERÍSTICAS DOS ITENS CONSTRUTIVOS
1- Fachada Fachadas tratadas com material de
qualidade, como alumínio, revestimento de
cerâmica ou "fulget", massa texturizada;
caixilhos amplos e executados por projeto
específico, podendo, inclusive, se
constituírem nas denominadas "cortinas de
vidro".
2- Área comum Piso cerâmico, pedras
decorativas ou granito. Parede com pintura
látex sobre massa corrida e forro em gesso
ou eventualmente de madeira.
3 - Revestimentos de paredes nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou gesso.
Áreas molhadas Azulejo, revestimento
cerâmico ou melaminico.
4 - Revestimento de pisos nas áreas
privativas
Áreas secas Predominância de carpete
Áreas molhadas Cerâmica, granito ou mármore.
5 - Revestimento de forros nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou placas de gesso, ou forro termo
acústico.
Áreas molhadas Pintura em látex sobre placa
de gesso.
6 - Portas Madeira bem estruturada, com
ferragens de padrão superior.
7- Instalações elétricas Com quantidade
satisfatória de pontos que permita melhor
flexibilização, utilizando-se componentes de
boa qualidade.
8- Instalações hidráulicas Com componentes e
metais de boa qualidade.
9- Instalações especiais Interfonia e
telefonia (com vários pontos),
eventualmente: sistema de segurança, local
para ar condicionado, local para grupo
gerador e piso elevado.
C - VALOR UNITÁRIO sem elevador: 1,56 a 1,85
de H8-2N
com elevador: 1,71 a 2,10 de H8-2N
2.1.5- Escritório padrão FINO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Edifícios atendendo a projeto arquitetônico
diferenciado,
especialmente concebido em lajes de grandes
proporções, geralmente livres de alvenarias
internas e com módulos de banheiros e copas
em posições estratégicas e que permitem
versatilidade no aproveitamento dos
pavimentos, integral ou subdivido. Hall de
entrada amplo, geralmente com pé direito
duplo e dotados de revestimentos especiais.
Áreas externas tratadas com projeto
paisagístico especial. Elevadores de marca
reputada, projetados com acabamentos de
qualidade e especial capacidade
deatendimento à circulação de pessoas.
Geralmente dotados de heliponto e
estacionamento com disponibilidade de
diversas vagas, inclusive para visitantes.
B - CARACTERÍSTICAS DOS ITENS CONSTRUTIVOS
1- Fachada Fachadas tratadas com material de
grande impacto visual, com uso de materiais
como o aço inoxidável ou escovado, vidros
duplos, refletivos, granito ou concreto
aparente, integrando-se para se constituir
as denominadas "cortinas de vidro".
2- Área comum Piso em mármore, granito ou
ainda outro revestimento do mesmo nível.
Paredes com pintura em látex ou massa
texturizada e forro em gesso, metálico ou
madeira. Térreo com saguão decorado.
3 - Revestimentos de paredes nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou gesso. Podendo existir painéis
decorativos
Áreas molhadas Azulejo, revestimento
cerâmico ou melaminico.
4 - Revestimento de pisos nas áreas
privativas
Áreas secas Predominância de carpete
Áreas molhadas Cerâmica, granito ou mármore.
5 - Revestimento de forros nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou placas de gesso, ou forro termo
acústico.
Áreas molhadas Pintura em látex sobre placa
de gesso.
6 - Portas Madeira bem estruturada, com
ferragens de padrão superior. Na entrada
principal Vidro temperado
7- Instalações elétricas Sistema flexível de
distribuição de pontos e distribuição
principal através de "Shaft". Componentes de
ótima qualidade.
8- Instalações hidráulicas Com componentes e
metais de qualidade superior e distribuição
principal através de "Shaft".
9- Instalações especiais Interfonia
telefonia, som e rede de informática (com
vários pontos), heliponto, grupo gerador,
sistema de segurança, ar condicionado
central ou com "self-contained".
Eventualmente piso elevado
C - VALOR UNITÁRIO com elevador: 2,11 a 3,00
de H8-2N
2.1.6- Escritório padrão LUXO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Edifícios atendendo a projeto arquitetônico
singular, estruturado em lajes amplas e
especialmente concebido para combinar
automação predial e integrar sistemas de
segurança e de manutenção, além de
infra-estrutura adequada para receber os
incrementos tecnológicos. Instalações de ar
condicionado central com termo-acumulação de
gelo, dotados, via de regra, de controles
climáticos e sensores eletrônicos.
Elevadores de alta velocidade e de grande
capacidade, dotados de controladores de
potência e tensão de acordo com a carga e de
comandos especiais para atendimento a
chamadas conforme necessidade dos usuários.
Geralmente dotados de heliponto. Amplas
áreas de estacionamento, com diversas vagas
por unidade, inclusive para visitantes.
Áreas externas com grandes afastamentos,
atendendo projeto paisagístico especial e
áreas comuns decoradas com materiais
sofisticados, possuindo salões de convenções
e outras dependências de apoio.
B - CARACTERÍSTICAS DOS ITENS CONSTRUTIVOS
1- Fachada Fachadas de grande impacto
visual, integrando o uso do concreto armado,
do aço inoxidável ou escovado, com vidros
duplos ou triplos, refletivos ou
semi-refletivos especialmente projetadas sob
o ponto de vista de luminosidade, conforto
térmico e isolamento acústico.
2- Área comum Piso em mármore, granito ou
ainda outro revestimento do mesmo nível.
Paredes com pintura em látex ou massa
texturizada e com detalhes em madeira, inox,
mármore ou granito. Forro em gesso, metálico
ou madeira. Saguão do térreo com projeto de
decoração.
3 - Revestimentos de paredes nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou gesso. Podendo existir painéis
decorativos
Áreas molhadas Azulejo, revestimento
cerâmico ou melaminico.
4 - Revestimento de pisos nas áreas
privativas
Áreas secas Predominância de carpete
Áreas molhadas Cerâmica, granito ou mármore.
5 - Revestimento de forros nas áreas
privativas
Áreas secas Pintura em látex sobre massa
corrida ou placas de gesso, ou forro termo
acústico.
Áreas molhadas Pintura em látex sobre placa
de gesso.
6 - Portas Madeira bem estruturada, com
ferragens de padrão superior. Na entrada
principal Vidro temperado
7- Instalações elétricas Sistema flexível de
distribuição de pontos e distribuição
principal através de "Shaft". Componentes de
ótima qualidade.
8- Instalações hidráulicas Com componentes e
metais de excelente qualidade e distribuição
principal através de "Shaft". Em muitos
casos sistema com funcionamento automático.
9- Instalações especiais Interfonia
telefonia, som e rede de informática (com
vários pontos), heliponto, grupo gerador,
sistema de segurança, ar condicionado
central ou com "self-contained".
Eventualmente piso elevado e sistema de
automação predial.
C - VALOR UNITÁRIO com elevador: acima de
3,00 de H8-2N
GRUPO 2.2- GALPÃO
2.2.1- Galpão padrão ECONÔMICO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Com um só pavimento e vãos de pequenas
proporções, em geral inferiores a 10 metros,
fechamentos com alvenaria de tijolos ou
blocos de concreto, podendo ou não ser
totalmente vedados. Cobertura em telhas de
barro, metálicas ou fibrocimento, sobre
estrutura de madeira ou metálica, sem forro.
Fachadas sem revestimentos, podendo ser
pintadas a látex sobre emboço ou reboco.
B - CARACTERÍSTICAS DOS ACABAMENTOS
1- Revestimentos de paredes:
Externas Geralmente sem revestimentos ou
pintura sobre reboco.
Internas:
Áreas secas Geralmente sem revestimentos ou
pintura sobre reboco.
Áreas molhadas Eventualmente barra
impermeável nos banheiros.
2- Revestimento de pisos:
Áreas secas Em geral, cimento rústico.
Áreas molhadas Eventualmente em cerâmica
comum nos banheiros.
3- Esquadrias:
Portas Madeira, alumínio e/ou ferro simples
e de baixa qualidade.
Janelas Madeira, alumínio e/ou ferro simples
e de baixa qualidade.
4- Instalações elétricas Mínimas e precárias
5- Instalações hidráulicas Sumárias, com
aparelho sanitário simples.
6- Instalações especiais Inexistentes
7- Área externa Normalmente de terra batida,
piso cimentado ou piso de concreto simples.
C - VALOR UNITÁRIO 0,20 a 0,40 de H8-2N
2.2.2- Galpão padrão SIMPLES
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Com um pavimento ou mais, podendo ter
divisões internas para escritórios,
mezaninos ou outras dependências. Projetados
para vãos de proporções médias, em geral em
torno de 10 metros, em estrutura metálica ou
de concreto e fechamentos com alvenaria de
tijolos ou blocos de concreto. Coberturas de
telhas de barro ou de fibrocimento sobre
tesouras de madeira ou metálicas, geralmente
com forro. Fachadas normalmente pintadas a
látex sobre emboço ou reboco, ou sem
revestimentos.
B - CARACTERÍSTICAS DOS ACABAMENTOS
1- Revestimentos de paredes:
Externas Pintura sobre reboco ou emboço.
Internas:
Áreas secas Pintura sobre reboco ou emboço.
Áreas molhadas Barra impermeável ou de
azulejo comum nos banheiros.
2- Revestimento de pisos:
Áreas secas Cimentado rústico ou em concreto
simples.
Áreas molhadas Cerâmica comum ou cacos de
cerâmica.
3- Esquadrias:
Portas Madeira, ferro e/ou alumínio.
Janelas Madeira, ferro e/ou alumínio.
4- Instalações elétricas Econômicas.
5- Instalações hidráulicas Simples e dotadas
apenas do básico.
6- Instalações especiais Inexistentes
7- Área externa Normalmente de piso
cimentado ou de concreto simples.
C - VALOR UNITÁRIO 0,41 a 0,80 de H8-2N
2.2.3- Galpão padrão MÉDIO
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Com um pavimento ou mais, projetados para
vãos, em geral, superiores a 10 metros,
utilizando estruturas metálicas ou de
concreto pré-moldado ou armado no local.
Coberturas metálicas ou telhas pré-moldadas
de concreto protendido. Fachadas com
tratamento arquitetônico simples, pintadas a
látex, com revestimento de cerâmica ou
outros materiais. Áreas externas com piso
cimentado ou concreto simples, podendo ter
partes ajardinadas.
B - CARACTERÍSTICAS DOS ACABAMENTOS
1- Revestimentos de paredes:
Externas Pintura sobre emboço ou reboco.
Internas:
Áreas secas Pintura sobre emboço ou reboco.
Áreas molhadas Azulejo até o teto ou
revestimento
impermeabilizante.
2- Revestimento de pisos:
Áreas secas Concreto, eventualmente
revestidos com outros materiais nas áreas
administrativas.
Áreas molhadas Cerâmica ou equivalente.
3- Esquadrias:
Portas Madeira, ferro e/ou alumínio.
Janelas Madeira, ferro e/ou alumínio.
4- Instalações elétricas Simples, econômica
e com poucos pontos.
5- Instalações hidráulicas Simples,
econômica e, em geral, aparente.
6- Instalações especiais Inexistentes
7- Área externa Normalmente de piso
cimentado ou concreto simples.
C - VALOR UNITÁRIO 0,81 a 1,40 de H8-2N
2.2.4- Galpão padrão SUPERIOR
A - CARACTERÍSTICAS GERAIS
Com um pavimento ou mais, pé-direito elevado
e vão de grandes proporções, utilizando
estruturas especiais metálicas, de concreto
pré-moldado ou armado no local. Coberturas
metálicas ou telhas pré-moldadas de concreto
protendido. Fachadas com tratamento
arquitetônico, utilizando painéis de vidro,
pintura a látex, revestimento cerâmico ou
outros materiais. Áreas externas com
tratamento paisagístico, pavimentação, tendo
como dependências acessórias vagas de
estacionamento, guarita, plataforma de carga
e descarga, dentre outras.
B - CARACTERÍSTICAS DOS ACABAMENTOS
1- Revestimentos de paredes:
Externas Pinturas ou revestimentos
especiais.
Internas:
Áreas secas Pintura a látex ou especial
sobre massa fina.
Áreas molhadas Azulejo até o teto ou
revestimentos impermeabilizantes.
2- Revestimento de pisos:
Áreas secas Concreto de alta resistência ou
cerâmica, dependendo da destinação.
Áreas molhadas Cerâmica.
3- Esquadrias:
Portas Madeira, ferro e/ou alumínio,
geralmente obedecendo a projeto.
Janelas Madeira, ferro e/ou alumínio,
geralmente obedecendo a projeto.
4- Instalações elétricas Circuitos
projetados, com cabine de força.
5- Instalações hidráulicas Completas.
6- Instalações especiais Rede de combate a
incêndio, ar condicionado central para a
área administrativa, etc..
7- Área externa Normalmente de piso
cimentado ou concreto simples, geralmente
com projeto paisagístico.
C - VALOR UNITÁRIO Acima de 1,40 de H8-2N
GRUPO 2.3- LOJA: vide recomendação nos itens
III.1.12 e III.2.8.
CLASSE 3- ESPECIAIS
GRUPO 3.1- COBERTURAS
3.1.1- Cobertura padrão SIMPLES
A- CARACTERÍSTICAS GERAIS
Cobertura de telhas de barro, metálicas ou
fibrocimento apoiadas sobre peças simples de
madeira ou de concreto pré-moldado em
pequenos vãos; sem forro; sem fechamentos
laterais; piso cimentado ou com
revestimentos simples. Podem utilizar como
apoio, muros ou paredes de outras
edificações.
B- VALOR UNITÁRIO 0,05 a 0,15 de H8-2N
3.1.2- Cobertura padrão MÉDIO
A- CARACTERÍSTICAS GERAIS
Cobertura de telhas de barro, fibrocimento,
metálica ou material equivalente envolvendo
vãos médios, apoiada sobre estrutura de
madeira, metálica ou de concreto
pré-moldado; com ou sem forro; sem
fechamentos laterais; piso cimentado ou com
revestimentos diversos. Podem utilizar como
apoio, muros ou paredes de outras
edificações.
B- VALOR UNITÁRIO 0,16 a 0,25 de H8-2N
3.1.3- Cobertura padrão SUPERIOR
A- CARACTERÍSTICAS GERAIS
Cobertura metálica, de fibrocimento ou
material equivalente de grandes vãos e pés
direitos elevados, apoiada sobre estrutura
metálica ou de concreto pré-moldado; com ou
sem forro; sem fechamentos laterais; piso
cimentado ou com revestimentos diversos.
B- VALOR UNITÁRIO 0,26 a 0,50 de H8-2N
RESUMO DOS VALORES UNITÁRIOS
CLASSE GRUPO PADRÃO INTERVALO DE VALORES
Mínimo Médio Máximo
1- RESIDENCIAL
1.1- BARRACO
1.1.1- Padrão Rústico 0,05 0,075 0,10
1.1.2- Padrão Simples 0,11 0,130 0,15
1.2- CASA
1.2.1- Padrão Rústico 0,30 0,350 0,40
1.2.2- Padrão Proletário 0,41 0,480 0,55
1.2.3- Padrão Econômico 0,56 0,655 0,75
1.2.4- Padrão Simples 0,76 0,880 1,00
1.2.5- Padrão Médio 1,01 1,155 1,30
1.2.6 -Padrão Superior 1,31 1,480 1,65
1.2.7- Padrão Fino 1,66 2,030 2,40
1.2.8 -Padrão Luxo Acima de 2,40
1.3- APARTAMENTO
1.3.1- Padrão Econômico 0,50 0,675 0,85
1.3.2- Padrão Simples Sem elevador 0,86
1,055 1,25
Com elevador 1,05 1,225 1,40
1.3.3- Padrão Médio Sem elevador 1,26 1.455
1,65
Com elevador 1,41 1.605 1,80
1.3.4- Padrão Superior Sem elevador 1,66
1,855 2,05
Com elevador 1,81 2,005 2,20
1.3.5- Padrão Fino 2,21 2,555 2,90
1.3.6- Padrão Luxo Acima de 2,90
2- COMERCIAL - SERVIÇO - INDUSTRIAL
2.1- ESCRITÓRIO
2.1.1- Padrão Econômico 0,50 0,650 0,80
2.1.2- Padrão Simples Sem elevador 0,81
1,005 1,20
Com elevador 1,00 1,175 1,35
2.1.3- Padrão Médio Sem elevador 1,21 1,380
1,55
Com elevador 1,36 1,530 1,70
2.1.4- Padrão Superior Sem elevador 1,56
1,705 1,85
Com elevador 1,71 1,905 2,10
2.1.5- Padrão Fino 2,11 2,555 3,00
2.1.6- Padrão Luxo Acima de 3,00
2.2- GALPÃO
2.2.1- Padrão Econômico 0,20 0,300 0,40
2.2.2- Padrão Simples 0,41 0,605 0,80
2.2.3- Padrão Médio 0,81 1,105 1,40
2.2.4- Padrão Superior Acima de 1,40
3- ESPECIAL
3.1- COBERTURA
3.1.1- Padrão Simples 0,05 0,100 0,15
3.1.2- Padrão Médio 0,16 0,205 0,25
3.1.3- Padrão Superior 0,26 0,380 0,50
III- RECOMENDAÇÕES
III.1- RECOMENDAÇÕES GERAIS
Considerando que a ótica das análises
efetuadas pela Comissão tem como parâmetro
as edificações que atendem a legislação
pertinente e a boa técnica construtiva,
recomenda-se que os peritos, bem como os
auxiliares técnicos das partes, ponderem na
avaliação:
III.1.1- a característica da edificação em
relação ao seu entorno, em especial no que
diz respeito à Lei de Uso e Ocupação do Solo
e ao Código de Obras e Edificações;
III.1.2- a regularidade da edificação em
relação ao cadastro imobiliário municipal e
ao registro imobiliário;
III.1.3- as características da edificação no
que tange à ventilação, iluminação e
insolação;
III.1.4- as características da edificação
quanto à sua planta de distribuição interna;
III.1.6- na hipótese de uma ou mais das
análises recomendadas mostrar relevante
anomalia, deve o técnico estabelecer,
justificadamente, a eventual menor valia.
III.1.7- faz-se necessário ressaltar que os
valores recomendados neste trabalho dizem
respeito a valores de venda, não sendo
admitido o acréscimo de qualquer fator a
título de vantagem da coisa feita;
III.1.8- as descrições apresentadas refletem
as características de maior incidência em
cada tipo;
III.1.10- as especificações relativas a
acabamentos, equipamentos, etc., foram
aquelas relativas à atual tendência de
mercado;
III.1.11- as características descritas em
cada um dos itens, isoladamente, não
autorizam a classificação no padrão
respectivo;
III.1.11- recomenda-se que após o
enquadramento no padrão seja precedido da
comparação com os demais, em especial, com
aqueles situados imediatamente antes e
depois.
III.1.12- recomenda-se, para os Grupos
Apartamentos, Lojas, Escritórios e Galpões,
sempre que possível, a utilização do método
comparativo, utilizando-se os parâmetros
definidos e fixados para a homogeneização.
III.2- RECOMENDAÇÕES ESPECIAIS
III.2.1- Depreciação pelo obsoletismo e
estado de conservação
O critério a seguir especificado é uma
adequação do método Ross/Heidecke que leva
em conta o obsoletismo, o tipo de construção
e acabamento, bem como o estado de
conservação da edificação, na determinação
de seu valor de venda.
O valor unitário da edificação avalianda,
fixado em função do padrão construtivo, é
multiplicado pelo FATOR DE ADEQUAÇÃO AO
OBSOLETISMO E AO ESTADO DE CONSERVAÇÃO -
FOC, para levar em conta a depreciação.
O fator FOC é determinado pela expressão:
FOC = R + K * (1- R),
onde:
R = coeficiente residual correspondente ao
padrão, expresso em decimal, obtido na
TABELA 1.
K = coeficiente de Ross/Heidecke, encontrado
na TABELA 2.
A vida referencial (Ir) e o valor residual
(R) estimados para os padrões especificados
neste estudo são:
TABELA 1
CLASSE TIPO PADRÃO VIDA REFERENCIAL "
Ir" (anos) - VALOR RESIDUAL "R"(%)
RESIDENCIAL BARRACO RÚSTICO 5 - 0
SIMPLES 10 - 0
CASA RÚSTICO 60 - 20
PROLETÁRIO 60 - 20
ECONÔMICO 70 - 20
SIMPLES 70 - 20
MÉDIO 70 - 20
SUPERIOR 70 - 20
FINO 60 - 20
LUXO 60 - 20
APARTAMENTO ECONÔMICO 60 - 20
SIMPLES 60 - 20
MÉDIO 60 - 20
SUPERIOR 60 - 20
FINO 50 - 20
LUXO 50 - 20
COMERCIAL ESCRITÓRIO ECONÔMICO 70 - 20
SIMPLES 70 - 20
MÉDIO 60 - 20
SUPERIOR 60 - 20
FINO 50 - 20
LUXO 50 - 20
GALPÕES RÚSTICO 60 - 20
SIMPLES 60 - 20
MÉDIO 80 - 20
SUPERIOR 80 - 20
COBERTURAS RÚSTICO 20 - 10
SIMPLES 20 - 10
SUPERIOR 30 - 10
Obtém-se o coeficiente "K", na TABELA 2,
mediante dupla entrada:
- na linha, entra-se com o número da relação
percentual entre a idade da edificação na
época de sua avaliação - Ie - e a vida
referencial - Ir - relativa ao padrão dessa
construção.
- na coluna, utiliza-se a letra
correspondente ao estado de conservação da
edificação, fixado segundo as faixas
especificadas no QUADRO A.
A idade da edificação na época de sua
avaliação - Ie - é aquela estimada em razão
do obsoletismo da construção avalianda,
quando deverá ser ponderada: a arquitetura,
a funcionalidade e as características dos
materiais empregados nos revestimentos.
A idade da edificação na época de sua
avaliação - Ie - não pode ser superior à sua
idade real e o estado de conservação,
alerta-se, não deve ser considerado na sua
fixação.
O estado de conservação deve ser fixado em
razão das constatações em vistoria que
deverá observar o estado aparente em que se
encontram: sistema estrutural, de cobertura,
hidráulico e elétrico; paredes, pisos e
forros, inclusive seus revestimentos;
pesando os seus custos para recuperação
total.
O estado de conservação da edificação deve
ser classificado segundo a graduação que
consta do Quadro A que segue:
QUADRO A
Ref. ESTADO DA EDIFICAÇÃO: Depreciação (%)
Características
a. Nova 0,00.Edificação nova ou com reforma
geral e substancial, com menos de dois anos,
que apresente apenas sinais de desgaste
natural da pintura externa.
b. Entre nova e regular 0,32. Edificação
nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente
necessidade apenas de uma demão leve de
pintura para recompor a sua aparência.
c. Regular 2,52 . Edificação seminova ou com
reforma geral e substancial entre 2 e 5
anos, cujo estado geral possa ser recuperado
apenas com reparos de eventuais fissuras
superficiais localizadas e/ou pintura
externa e interna.
d. Entre regular e necessitando reparos
simples 8,09. Edificação seminova ou com
reforma geral e substancial entre 2 e 5
anos, cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras e trincas localizadas
e superficiais e pintura interna e externa.
e. Necessitando de reparos simples 18,10.
Edificação cujo estado geral possa ser
recuperado com pintura interna e externa,
após reparos de fissuras e trincas
superficiais generalizadas, sem recuperação
do sistema estrutural. Eventualmente,
revisão do sistema hidráulico e elétrico.
f. Necessitando de reparos de simples a
importantes 33,20. Edificação cujo estado
geral possa ser recuperado com pintura
interna e externa, após reparos de fissuras
e trincas, com estabilização e/ou
recuperação localizada do sistema
estrutural. As instalações hidráulicas e
elétricas possam ser restauradas mediante a
revisão e com substituição eventual de
algumas peças desgastadas naturalmente.
Eventualmente possa ser necessária a
substituição dos revestimentos de pisos e
paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão
da impermeabilização ou substituição de
telhas da cobertura.
g. Necessitando de reparos importantes
52,60. Edificação cujo estado geral possa
ser recuperado com pintura interna e
externa, com substituição de panos de
regularização da alvenaria, reparos de
fissuras e trincas, com estabilização e/ou
recuperação de grande parte do sistema
estrutural. As instalações hidráulicas e
elétricas possam ser restauradas mediante a
substituição das peças aparentes. A
substituição dos revestimentos depisos e
paredes, da maioria dos cômodos, se faz
necessária. Substituição ou reparos
importantes na impermeabilização ou no
telhado.
h. Necessitando de reparos importantes a
edificação sem valor 75,20. Edificação cujo
estado geral seja recuperado com
estabilização e/ou recuperação do sistema
estrutural, substituição da regularização da
alvenaria, reparos de fissuras e trincas.
Substituição das instalações hidráulicas e
elétricas. Substituição dos revestimentos de
pisos e paredes. Substituição da
impermeabilização ou do telhado.
i. Sem valor 100,00. Edificação em estado de
ruína.
NOTA: As características relativas aos
estados de conservação supra explicitadas
devem ser tomadas como referência geral,
cabendo ao avaliador a ponderação das
observações colhidas em vistoria.
A TABELA 2, com os valores tabulados para o
coeficiente "K", é:
TABELA 2
Ie/Ir*100% - ESTADO DE CONSERVAÇÃO
a b c d e f g h
2 - 0,990 0,987 0,965 0,910 0,811 0,661
0,469 0,246
4 - 0,979 0,976 0,954 0,900 0,802 0,654
0,464 0,243
6 - 0,968 0,965 0,944 0,890 0,793 0,647
0,459 0,240
8 - 0,957 0,954 0,933 0,880 0,784 0,639
0,454 0,237
10 - 0,945 0,942 0,921 0,869 0,774 0,631
0,448 0,234
12 - 0,933 0,930 0,909 0,858 0,764 0,623
0,442 0,231
14 - 0,920 0,917 0,897 0,846 0,753 0,615
0,436 0,228
16 - 0,907 0,904 0,884 0,834 0,743 0,606
0,430 0,225
18 - 0,894 0,891 0,871 0,822 0,732 0,597
0,424 0,222
20 - 0,880 0,877 0,858 0,809 0,721 0,588
0,417 0,218
22 - 0,866 0,863 0,844 0,796 0,709 0,578
0,410 0,215
24 - 0,851 0,848 0,830 0,782 0,697 0,568
0,403 0,211
26 - 0,836 0,833 0,815 0,768 0,685 0,558
0,396 0,207
28 - 0,821 0,818 0,800 0,755 0,672 0,548
0,389 0,204
30 - 0,805 0,802 0,785 0,740 0,659 0,538
0,382 0,200
32 - 0,789 0,786 0,769 0,725 0,646 0,527
0,374 0,196
34 - 0,772 0,770 0,753 0,710 0,632 0,516
0,366 0,191
36 - 0,755 0,753 0,736 0,694 0,618 0,504
0,358 0,187
38 - 0,738 0,736 0,719 0,678 0,604 0,493
0,350 0,183
40 - 0,712 0,710 0,694 0,654 0,583 0,476
0,337 0,177
42 - 0,701 0,699 0,683 0,644 0,574 0,468
0,332 0,174
44 - 0,683 0,681 0,666 0,628 0,559 0,456
0,324 0,169
46 - 0,664 0,662 0,647 0,610 0,544 0,444
0,315 0,165
48 - 0,645 0,643 0,629 0,593 0,528 0,431
0,306 0,160
50 - 0,625 0,623 0,609 0,574 0,512 0,418
0,296 0,155
52 - 0,605 0,603 0,590 0,556 0,495 0,404
0,287 0,150
54 - 0,584 0,582 0,569 0,537 0,478 0,390
0,277 0,145
56 - 0,563 0,561 0,549 0,517 0,461 0,376
0,267 0,140
58 - 0,542 0,540 0,528 0,498 0,444 0,362
0,257 0,134
60 - 0,512 0,510 0,499 0,471 0,419 0,342
0,243 0,127
62 - 0,498 0,496 0,485 0,458 0,408 0,333
0,236 0,124
64 - 0,475 0,473 0,463 0,437 0,389 0,317
0,225 0,118
66 - 0,452 0,451 0,441 0,415 0,370 0,302
0,214 0,112
68 - 0,429 0,428 0,418 0,394 0,351 0,287
0,203 0,106
70 - 0,405 0,404 0,395 0,372 0,332 0,271
0,192 0,100
72 - 0,378 0,377 0,368 0,347 0,310 0,253
0,179 0,094
74 - 0,356 0,355 0,347 0,327 0,292 0,238
0,169 0,088
76 - 0,331 0,330 0,323 0,304 0,271 0,221
0,157 0,082
78 - 0,306 0,305 0,298 0,281 0,251 0,204
0,145 0,076
80 - 0,280 0,279 0,273 0,257 0,229 0,187
0,133 0,069
82 - 0,254 0,253 0,248 0,233 0,208 0,170
0,120 0,063
84 - 0,227 0,226 0,221 0,209 0,186 0,152
0,108 0,056
86 - 0,200 0,199 0,195 0,184 0,164 0,134
0,095 0,050
88 - 0,173 0,172 0,169 0,159 0,142 0,116
0,082 0,043
90 - 0,145 0,145 0,141 0,133 0,119 0,097
0,069 0,036
92 - 0,117 0,117 0,114 0,108 0,096 0,078
0,055 0,029
94 - 0,088 0,088 0,086 0,081 0,072 0,059
0,042 0,022
96 - 0,059 0,059 0,058 0,054 0,048 0,039
0,028 0,015
98 - 0,030 0,030 0,029 0,028 0,025 0,020
0,014 0,007
100 - 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000 0,000
0,000 0,000
III.2.2- Nas desapropriações parciais, os
cômodos atingidos parcialmente, desde que
resulte o remanescente deles inaproveitáveis
(por exemplo: dimensões diminutas), devem
ser indenizados pela sua área total, sem
prejuízo de eventual valor relativo à
readaptação da fachada previsto no item
seguinte;
III.2.3- Nas desapropriações parciais devem
ser previstos, além do valor relativo às
benfeitorias e edificações efetivamente
atingidas, em sendo o caso, os custos de
adaptação do fecho, da fachada, mudança do
cavalete de entrada de água, de energia
elétrica, gás, telefone e de tv.;
III.2.4- A perda parcial ou total de recuos
em alguns casos pode sujeitar a edificação à
poluição sonora, ambiental, etc.. Nas
situações em que o recuo remanescente
resulte inferior ao mínimo exigido pela
legislação e a depreciação da construção
seja devida, está poderá corresponder a até
50% do valor de sua parcela contida na faixa
de terreno com largura igual ao recuo
mínimo, limitado ao recuo mínimo legal, a
partir a linha expropriatória, variando
proporcionalmente à parcela de recuo perdido
em relação ao primitivo, ou seja:
Dr = 0,50 * VCD * (rp - rR)/rL
Onde:
Dr = depreciação da construção pela perda ou
redução de recuo
VCD = valor da construção contida na faixa
de recuo deslocada
rP = recuo primitivo, igual ou menor queo
recuo legal
rR = recuo remanescente
rL = recuo mínimo legal
NOTA: Nas desapropriações parciais em que o
terreno é ocupado com edificações que
possuam recuos maiores que os obrigatórios
em razão de projeto arquitônico específico,
poderá ser prevista desvalorização dessas
edificações, mesmo que os recuos
remanescentes obedeçam aos mínimos
obrigatórios, desde que justificadas.
III.2.5- As características gerais e dos
acabamentos especificados são aqueles de
maior incidência, atualmente, em cada
padrão, recomendando-se que na avaliação de
construções antigas, sejam levadas em
consideração as características próprias de
sua época para efeito de enquadramento nos
padrões deste estudo.
III.2.6- Para enquadramento nos padrões
referendados neste estudo é necessário
observar o conjunto das especificações,
considerando a distribuição interna, a
qualidade dos acabamentos e da mão-de-obra
empregados, assim como o tipo da edificação
em relação às de seu entorno e a proporção
adequada da área construída em relação à
superfície do terreno que ocupa.
III.2.7- Para as edificações dos grupos
Apartamentos, Escritórios e Galpões
recomenda-se, preferentemente, o uso do
método comparativo, servindo os parâmetros
definidos e fixados neste estudo como
referencial para as homogeneizações.
III.2.8- Os valores unitários para as Lojas
devem ser obtidos pelo uso do método
comparativo direto, podendo, em casos
excepcionais, ser obtido em função do
enquadramento no padrão construtivo da
edificação que a contenha ou, ainda, em
outro padrão previsto neste estudo.
III.2.9- Na hipótese de não ser viável
estabelecer com segurança o valor unitário
para Casas de padrão Luxo, a partir do valor
fixado neste trabalho, recomenda-se o metido
comparativo. Na impossibilidade, admite-se
orçamento específico, com acréscimo
justificado de fator a título "vantagem da
coisa feita".
III.2.10- As garagens, corredores e
coberturas acessórias das residências devem
ser avaliadas pelo mesmo valor unitário
atribuído ao corpo da edificação que
integram, desde que possuam as mesmas
características. Quando destacadas e/ou
possuindo características diferentes, deverá
ser adotado o valor correspondente.
III.2.11- O unitário relativo à área
construída relativa aos pavimentos
destinados às garagens coletivas será
equivalente a 50% (cinqüenta por cento) do
valor unitário fixado para os demais
pavimentos.
III.2.12- Nos casos em que a existência de
pisos especiais, por exemplo: de alta
resistência à abrasão, carga ou a agentes
químicos, não estejam previstos no padrão, o
sobre valor relativo a eles deve ser
avaliado à parte, utilizando-se, para tanto,
planilhas de composição de preços.
III.2.13- Nas desapropriações parciais, em
não havendo a possibilidade de relocação da
vaga de estacionamento de auto no terreno, o
valor da depreciação da edificação (atingida
parcialmente ou não) a esse título deverá
ser equiparada, no máximo, à capitalização,
à taxa de renda de 10% ao ano, do valor do
aluguel mensal médio na região, apuradopelo
método comparativo, independentemente da
indenização da parcela do terreno atingido.
NOTA 1: Nos imóveis residenciais o número de
vaga a ser considerado é aquele assim
determinado no projeto aprovado e, quando
não for possível sua fixação, sugere-se os
seguintes números máximos:
Padrão Nº de vagas máximo
Rústico e Simples 01
Médio 02
Superior 03
Fino 04
Luxo 05
NOTA 2: Nos imóveis residenciais adaptados
para o uso em Serviços/Comércio, desde que
situados em locais em que tais atividades
sejam permitidas, o número de vagas será
aquele constatado, quando deverá ser levado
em consideração, além das dimensões mínimas
legais. Para determinação do valor locativo
deve ser levado em conta o período de
utilização.
III.2.14- Nos casos em que o valor da
indenização correspondente à expropriação
parcial (valor do terreno e das edificações
necessárias + valor da depreciação do
terreno e da construção remanescentes +
valor das obras e serviços de adaptação do
remanescente) ultrapassar o valor de mercado
do imóvel original, deve ser oferecida a
opção de indenização total.
III.2.15- As construções acessórias na
Classe Residencial, tais como: garagem e
terraço, serão avaliados pelo mesmo valor
atribuído ao corpo da edificação que
integram, desde que possuam as mesmas
características. Em sendo destacadas e/ou
possuindo características diferentes, o
valor atribuído será aquele específico para
o seu padrão.
III.2.16- Havendo no mesmo imóvel
edificações com padrões diferentes, cada uma
deve ser avaliada no seu respectivo padrão.
III.2.17- Construções e benfeitorias
acessórias ou especiais, tais como:
pavimentação, guarita, reservatório de água,
cabine de força, etc., devem ser avaliadas
em separado.
III.2.18- As edificações e benfeitorias não
previstas neste estudo deverão ser
analisadas especificamente e o valor adotado
deverá ser devidamente justificado.
III.2.19- Em razão da sistemática adotada
para este estudo, o fator oferta quando
aplicado para a determinação do valor
residual do terreno em elementos
comparativos de terreno com construção, deve
ser sobre o valor global da oferta, e não
apenas na parcela terreno.
IV- ENCERRAMENTO
O presente estudo é composto de vinte e três
folhas, sendo que esta, a última, vai datada
e assinada pelos membros da Comissão de
Peritos.
São Paulo, 26/abril/2002.
A COMISSÃO DE PERITOS
ÁLVARO MARTINIANO DE AZEVEDO JR.
MAURO DE CARVALHO SENNA
CLÁUDIO ANDRÉ SAYEG
MAURO NARDINO F. SCACCHETTI
CLÁUDIO GUEDES
PAULO MOREIRA DA SILVA
FAUSTO VALETIM BRAIDATTO
ROBERTO LEOMIL GARCIA
FLÁVIO F. FIGUEIREDO
SERGIO CAMPOS CARNEIRO
HUGO ANDRADE DE SOUZA JÚNIOR
SÉRGIO LUIZ R. DOS S. NOVAES
JOÃO DORIVAL DE FREITAS
SHUNJI NASSUNO
JOAQUIM VICENTE REZENDE LOPES
WALMIR PEREIRA MODOTTI
JOSÉ LUIZ V. MACEDO BRANDÃO
WALTER PEREIRA MONTEIRO JÚNIOR
MARCOS GRAVA ZINNI
JAIR DOS ANJOS PESSOA
REPRESENTANTE. DA P.M.S.P.
Colaborou:
Ana Maria de Biazzi D. de Oliveira
Pelo IBAPE
Obs.: substitui o estudo datado de 22/04/02
em razão da correção da numeração dos itens
e das folhas.
COMISSÃO DE PERITOS DAS DD. VARAS DA FAZENDA
PÚBLICA DA CAPITAL
Portaria CAJUFA nº 01/99
1. EDIFICAÇÕES - VALORES DE VENDA -
26/ABRIL/2002 Página 22 de 1.
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