NORMA PARA AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS URBANOS - 1.995
1. OBJETIVO
1.1 - A presente Norma destina-se a fornecer diretrizes e a
estabelecer padrões para elaboração de laudos avaliatórios que , em casos particulares, poderão ser
alterados, desde que devidamente justificados.
Representa a revisão das anteriores “Normas
para Avaliações de Imóveis” e “Normas para Avaliações de Imóveis nas
Desapropriações” do IBAPE/SP, com alterações destinadas ao aperfeiçoamento de
seus princípios e critérios e pretende harmonizar as diretrizes da NBR5676/89
às condições peculiares da cidade e estado de São Paulo.
1.2 - Esta norma é
recomendada em todas as manifestações escritas vinculadas à Engenharia de
Avaliações elaboradas por membros titulares do Departamento de São Paulo do
INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA - IBAPE/SP, que são
de responsabilidade e da competência exclusivas dos profissionais legalmente
habilitados pelos Conselhos Regionais de Engenharia, Arquitetura e Agronomia -
CREAS, em consonância com a Lei Federal 5194 e com as resoluções nº 205 e nº
218 do CONFEA, respeitado o prescrito na Lei 8.666.
1.3 - Embora de caráter genérico, esta Norma foi elaborada
para atender às características particulares da cidade de São Paulo, podendo abranger a região da Grande São Paulo. Seu uso em outras cidades ou regiões deve
receber as adaptações, quando
necessárias, adequadas às posturas legais e as condições do local de
sua aplicação.
1.4 - Esta Norma não tem a intenção de esgotar a matéria e,
sempre que for julgado conveniente, será complementada ou atualizada para
atender a seu objetivo: a determinação
do valor de mercado de imóveis.
1.5 - O valor a ser
determinado corresponde ao preço que se definiria em um mercado de concorrência
perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas:
a) homogeneidade dos
bens levados a mercado;
b) inexistência de
influências externas;
c) racionalidade dos
participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as
tendências deste;
d) perfeita mobilidade
de fatores e de participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de
entrada e saída do mercado.
1.5.1 - Para uso desta norma, essa expressão monetária
de valor deverá corresponder, ao preço médio que seria obtido, em uma data de
referência, em negociações que atendessem à lei da oferta e da procura
por elementos amostrais semelhantes, ou à sua moda, quando estiver evidenciada
de forma inequívoca.
1.5.2 - Quando o avaliador diagnosticar condições temporárias e
atípicas de mercado, elas deverão ser explicitadas, quantificando-se o preço
médio atípico e o que seria obtido nas condições previstas em 1.5.1.
1.5.3 -
Em casos especiais, ou quando for solicitada a determinação de outra
referência que não o valor de mercado ou fração do mesmo, deve ser procedida,
também, se possível, à determinação do valor real do mercado, enfatizando as
circunstâncias condicionantes.
1.5.4 -
Se o bem em avaliação estiver sujeito a restrições estabelecidas em lei,
as conseqüências deverão ser consideradas. Se o Engenheiro de Avaliações tiver
conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar o bem em avaliação,
suas conseqüências deverão ser explicitadas e avaliadas à parte.
2. DEFINIÇÕES
Para efeito desta Norma, são adotadas as
definições constantes do capítulo 3 da NBR5676/89 e no que não conflitarem, as
do GLOSSÁRIO DE TERMINOLOGIA APLICÁVEL À ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS do
IBAPE/SP, aprovado em 08/1.994.
3. CLASSIFICAÇÃO DO OBJETO QUANTO À NATUREZA
A classificação do objeto, quanto à natureza,
deverá obedecer integralmente às peculiaridades dos bens em avaliação e a suas
normas específicas, especialmente o disposto na NORMA BÁSICA DE PERÍCIAS do
IBAPE/SP.
4. NOTAÇÕES, SIMBOLOGIA E CONVENÇÕES
4.1 - Para os efeitos desta Norma, recomendam-se as notações,
os símbolos gráficos e as convenções literais seguintes, já previstas em normas da ABNT, complementados por outros
que se tornem necessários em casos especiais:
At
= área do terreno
Ab =
área das benfeitorias
Cap =
coeficiente de aproveitamento
Ce =
coeficiente de esquina ou frentes
múltiplas
Cf =
coeficiente de frente
Cp =
coeficiente de profundidade
f
= expoente da fórmula do coeficiente de frente
Fc =
fator de consistência do terreno
Fob =
fator de obsolescência
Ff =
fator de oferta
Fp =
frente projetada do terreno
Fr =
frente de referência do terreno
Ft =
fator de topografia
p =
expoente da fórmula do coeficiente de profundidade
Pe =
profundidade equivalente
Pm =
profundidade recomendada para a zona
Pma = profundidade máxima recomendada para a
zona
Pmi = profundidade mínima recomendada para a
zona
Vt =
valor total do terreno
Vb =
valor total das benfeitorias
Vu =
valor básico unitário
4.2 - As notações
relacionadas em 4.1 e as que vierem a ser adotadas pelo avaliador devem ser devidamente justificadas
e explicitadas no laudo, indicando-se
também suas respectivas unidades de medida, de acordo com o Decreto Federal
81.621 de 03/05/78.
5. METODOLOGIA BÁSICA APLICÁVEL
5.1 - A metodologia
avaliatória a ser utilizada deve
alicerçar-se em pesquisa de mercado com
o maior número possível de elementos comparativos contemporâneos, envolvendo
além dos preços comercializados e/ ou ofertados, as demais características e
atributos que exerçam influência no valor.
5.2 - Os métodos
subdividem-se em :
5.2.1- Direto
Aquele que define o valor de forma imediata através de comparação
direta com dados de elementos assemelhados, constituindo-se em método básico.
5.2.2- Indiretos
Os que definem o valor através de processos de
cálculos com emprego de sub-métodos auxiliares como o de custo, o da renda , o
involutivo, o residual ou outros.
5.2.2.1- No método
de custo, a composição do valor
total do bem é feita a partir do valor do terreno, considerados o custo de
reprodução, à época da avaliação, das benfeitorias e o fator de
comercialização, sendo exigido que:
a) o valor do terreno seja determinado preferencialmente pelo
método comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidade disso, pelo
método involutivo;
b) as benfeitorias sejam apropriadas pelo método de custo de
reprodução;
c) o fator de comercialização seja levado em conta,
admitindo-se que pode ser maior ou menor do que a unidade, dependendo da
conjuntura de mercado na época da avaliação.
§ único: Nas avaliações de nível expedito e normal,
o custo de reprodução das benfeitorias e
o fator de comercialização poderão ser substituídos por valores que os englobem, representando valores de venda.
5.2.2.2- No
método da renda, o valor do imóvel,
é obtido com base na capitalização presente da sua renda líquida, real
ou prevista, tendo como aspectos fundamentais, a determinação do período de
capitalização e a taxa de desconto a ser utilizada, que devem ser expressamente
justificados pelo Engenheiro de Avaliações.
§ único: Quando usado
inversamente, para fixação de aluguéis, o método denominar- se-á da
remuneração de capitais.
5.2.2.3- No
método involutivo, o valor de um terreno é definido pelo estudo de
viabilidade técnico-economica, alicerçado no seu melhor aproveitamento,
mediante hipotético empreendimento imobiliário compatível com as
características do mesmo e as condições do mercado. A avaliação por este
processo considera a receita provável da comercialização das unidades hipotéticas com base em preços
obtidos em pesquisas; considera todas as despesas inerentes à transformação do
terreno no empreendimento projetado ; prevê a margem de lucro líquido ao
empreendedor, despesas de comercialização das unidades, mediante taxas financeiras
operacionais reais, expressamente justificadas.
Para aplicação deste método exige-se que:
a) o imóvel avaliando esteja inserido em zona de tendência
mercadológica com empreendimentos semelhantes ao concebido, além de legalmente
permitidos seu uso e sua ocupação;
b) as unidades admitidas no modelo adotado sejam de
características e em quantidade absorvíveis pelo mercado, no prazo
preestabelecido pelo estudo e compatível com a realidade;
c) as formulações matemático-financeiras sejam expressas no
laudo.
5.2.2.4.- No
método residual, o valor do terreno é definido pela diferença
entre o valor total do imóvel e o das benfeitorias; ou o valor destas
subtraindo o valor do terreno, considerando, quando for o caso, o fator de
comercialização.
5.3 - Utilização de mais de um método.
5.3.1 - Preferencialmente, devem ser empregados métodos
diretos, servindo os indiretos para eventual aferição ou para serem utilizados
na total impossibilidade de aplicação dos primeiros.
5.3.1.1 -É defeso ao avaliador extrair a média de
resultados de níveis de rigor diferentes.
5.3.1.2 - Também é vedado extrair média de resultados
de métodos de mesmo nível, quando estes diferirem entre si mais de 15% ;
devendo, nessa hipótese, ser justificada a escolha de um deles.
5.3.1.3- Quando a discrepância decorrer de situação
conjuntural do mercado ou de característica peculiar do imóvel, o Engenheiro de
Avaliações deve ressaltar e explicitar essa condição e oferecer à opção do
interessado as duas alternativas.
5.4 - Quando o imóvel
estiver situado em zona urbana de alta densidade de ocupação, onde o
aproveitamento eficiente é preponderante, deve o Engenheiro de Avaliações
analisar a adequação das benfeitorias ao terreno, ressaltando o
sub-aproveitamento ou o super-aproveitamento do mesmo e explicitando os
cálculos correspondentes. As condições de aproveitamento devem ser analisadas
com relação às normas legais vigentes à data do parecer e a vocação de uso,
declinando os cálculos respectivos.
§ único - Para
quantificar essa adequação, devem ser considerados somente os valores unitários
da pesquisa de terrenos com a mesma condição de aproveitabilidade, de medidas e
de uso do terreno em avaliação.
6. CONDIÇÕES GERAIS
6.1
- Pressupostos
As seguintes condições
devem ser observadas e preceder o processo avaliatório:
a) caracterização do objetivo da avaliação para permitir ao
Engenheiro de Avaliações:
- estabelecer o grau
de detalhamento das atividades básicas;
- definir as medidas
necessárias para alcançar o nível de rigor pretendido;
- identificar as
circunstâncias que podem influir no valor do imóvel;
b) individualização do objeto da avaliação, obtida a partir
de plantas, memoriais descritivos e documentos, em grau de detalhamento
correspondente ao nível de rigor pretendido, englobando a totalidade do imóvel;
c) complementação das informações, se necessário ao
desenvolvimento da tarefa avaliatória, devendo, em tal caso, ser conhecidos os
elementos relativos ao estado de propriedade do objeto da avaliação, para que
possam ser levados em conta os fatores valorizantes ou desvalorizantes dele
decorrentes.
6.2
- Atividades Básicas:
Correspondem às
seguintes etapas:
- vistoria;
- pesquisa;
- diagnóstico do
mercado;
- escolha e
justificativa dos métodos e critérios de avaliação;
- tratamento dos
elementos que compõem a amostra;
- cálculo do valor do
imóvel.
6.2.1 - Vistoria
Visa a permitir ao Engenheiro de Avaliações
conhecer da melhor maneira possível o imóvel avaliando e o contexto imobiliário
a que pertence, daí resultando condições para a adequada orientação da coleta
de dados. Devem ser ressaltados tão
somente aspectos relevantes à formação do valor, em especial os sub-itens
ordenados a seguir:
6.2.1.1 - Caracterização da
região, compreendendo:
a) aspectos físicos - condições topográficas, natureza
predominante do solo, condições ambientais, ocupação existente e tendências de
modificação a curto e médio prazo;
b) aspectos ligados à infra-estrutura urbana - sistemas
viário e de coleta de lixo, redes de: abastecimento de água potável, energia
elétrica, telefone, esgotamento sanitário, águas pluviais e gás canalizado;
c) equipamento comunitário e indicação de níveis de
atividades existentes - sistema de transporte coletivo, escolas, mercado de trabalho, comércio, rede bancária, segurança,
saúde e lazer;
d) aspectos ligados às possibilidades de desenvolvimento
local, posturas legais para o uso e a ocupação do solo, restrições físicas e
legais condicionantes do aproveitamento.
6.2.1.2 -
Caracterização do terreno do imóvel em avaliação, abrangendo:
a) aspectos físicos - topografia, superfície, consistência do
solo, porte, forma, localização e divisas definidas de acordo com a posição do
observador, a qual deve ser obrigatoriamente explicitada;
b) infra-estrutura urbana;
c) equipamento comunitário disponível;
d) utilização atual, legal e econômica.
6.2.1.3 - Caracterização das
edificações e benfeitorias, englobando os
aspectos:
a) físicos -
construtivos, qualitativos, quantitativos e tecnológicos;
b) funcionais -
arquitetônicos, de projetos e paisagísticos;
c) ambientais -
adequação da edificação
em relação aos usos recomendáveis para a região e preservação do meio
ambiente.
6.2.2 -Pesquisa
Principal segmento do processo avaliatório,
compreendendo a preparação e planejamento do trabalho, a coleta de
dados, assim como o processo e análise dos mesmos e a interpretação dos resultados.
6.2.2.1.- Coleta de dados:
No caso da coleta de
dados devem ser observadas as seguintes premissas:
a) sua qualidade depende de um conjunto de elementos, dentre
os quais se destacam a técnica de amostragem (quando aplicável), a forma de
obtenção dos dados, a diversidade de fonte, a contemporaneidade, o tipo e a
quantidade de dados e a semelhança com o imóvel em avaliação;
b) cada dado de mercado deve ser verificado até o grau de
detalhamento que permita cotejá-lo com o bem em avaliação, de acordo com as
exigências dos níveis de rigor;
c) as referências de valor devem ser buscadas em fontes
diversas e as informações cruzadas, tanto quanto possível, incluindo-se
consultas a bancos de dados de mercado disponíveis em instituições de classes
e/ou devotados ao mercado imobiliário;
d) as referências devem ter indicação completa da fonte
informante, comprovadas tanto quanto possível;
e) a exclusão de
referências ou a sua não consideração deve ser justificada:
f) no caso de insuficiência de dados semelhantes aos do
imóvel em avaliação, podem ser admitidos dados de condições distintas, desde
que interpretados e justificados;
g) no caso de aplicação de métodos indiretos, a pesquisa
deve considerar referências que apresentem maior semelhança possível com a
situação paradigma e com as condições econômico-mercadológicas da região onde
se situa o imóvel avaliando;
h) dados referentes a ofertas podem ser considerados eventos
de mercado imobiliário, desde que sejam atuais (observados o disposto nos itens
7.5.7 e 7.6.8), dotados de informações
completas e perfeitamente identificados quanto ao objeto e à fonte.
6.2.3- Diagnóstico de mercado
Análise do comportamento do mercado local do
segmento ao qual pertence o imóvel em avaliação, envolvendo aspectos
mercadológicos, volume de ofertas e/ ou transações e a velocidade de vendas,
visando relatar sua estrutura e o seu desempenho.
6.2.4- Escolha e justificativa dos métodos e critérios de
avaliação
Deve ser utilizado o método avaliatório que,
em função dos dados observados em pesquisa, permita conferir a maior
consistência à manifestação do valor.
6.2.5- Tratamento dos elementos que compõem a amostra
Em função da metodologia adotada, os dados
obtidos devem ser tratados através de exames e cálculos para se assimilarem,
considerando a qualidade dos dados, a regularidade das ocorrências e a freqüência e influencia dos atributos na formação
dos preços e suas inter-relações.
6.2.6- Cálculo do valor do imóvel
Verificando
as características da amostra
obtida e os resultados do tratamento efetuado, é definido o rigor da
avaliação, de conformidade com os
requisitos constantes no item 7.2.
7. NÍVEIS DE RIGOR
7.1 - O nível de rigor pretendido em uma avaliação está
diretamente relacionado com as informações que possam ser extraídas do
mercado. A especificação “a priori” dos níveis de rigor mais elevados somente
será estabelecida para determinação do empenho no trabalho avaliatório, e não
implica na garantia de um grau mínimo na sua precisão final, independendo,
portanto, da vontade do Engenheiro de Avaliações.
7.2 - O rigor de uma
avaliação está condicionado à abrangência da pesquisa, à confiabilidade e à
adequação dos dados coletados, à qualidade do tratamento aplicado ao processo
avaliatório, ao menor grau de subjetividade emprestado pelo avaliador em sua
manifestação, sendo esses aspectos definidos no detalhamento de cada um deles
(itens 7.4, 7.5 e 7.6).
7.3 - O maior rigor
pretendido numa avaliação não leva, necessariamente, à maior precisão. Um
trabalho avaliatório será classificado de acordo com os seguintes níveis
alcançados:
- Avaliação de nível
expedito
- Avaliação de nível normal;
- Avaliação de nível rigoroso.
7.4
- Avaliação de Nível Expedito
Define o trabalho avaliatório onde prepondera
a subjetividade, podendo não revelar ou deixar de utilizar qualquer instrumento
matemático de suporte à convicção de valor expressa pelo Engenheiro de
Avaliações, cuja responsabilidade fica limitada a essas condições.
7.4.1 - Este nível é aceito
quanto houver necessidade de procedimento rápido que possibilite a apreciação
sobre o valor de um bem em prazo exíguo, quando definido na contratação dos
serviços, ou quando os elementos comparativos forem insatisfatórios ou
insuficientes para permitir conclusões tentadas nos outros níveis de rigor.
7.4.2 - Nesses casos, em que
geralmente as condições não permitem ou não seja exigida a elaboração de
trabalho de nível superior, é admitida a apresentação sucinta do raciocínio técnico que tenha induzido o
Engenheiro de Avaliações à obtenção do valor apresentado, obedecendo aos
requisitos essenciais do item 6.3 da NORMA DE PERÍCIAS não devendo necessariamente estarem comprovados os elementos que tenham levado a
sua convicção. Caso esses elementos sejam explicitados e apresentados, esta
condição deve ser ressaltada, indicando-se as fontes de informação.
7.5
- Avaliação de Nível Normal
Define o trabalho avaliatório desenvolvido
através de metodologia adequada e que atende aos seguintes requisitos:
7.5.1 - A coleta de dados deve
trazer todas as informações disponíveis que permitiram ao avaliador formar sua
convicção de valor.
7.5.2 - A
qualidade da amostra deve estar assegurada quanto:
a) à correta identificação dos elementos
comparativos, devendo constar o endereço completo e a especificação e
quantificação das principais variáveis levantadas, mesmo aquelas não utilizadas
no modelo;
b) à isenção e identificação das fontes de informação de forma a permitir sua conferência;
c) ao número de elementos efetivamente
utilizados maior ou igual a 5 (cinco);
d) à sua semelhança com o imóvel objeto da
avaliação, no que diz respeito a sua situação, à destinação, ao grau de
aproveitamento e às características físicas;
e) à sua contemporaneidade, observado o previsto
no item 7.5.7;
7.5.3 - Não serão considerados elementos válidos para
comparação, aqueles que não estejam na mesma região geo-econômica ou não
possuam características dimensionais e de aproveitamento similares às do
avaliando.
7.5.4. - Neste nível de rigor, o tratamento
dispensado aos elementos para serem levados à formação do valor pode ser feito
através de estatística descritiva, homogeneizando-se os elementos observados,
quando não perfeitamente comparáveis, admitindo-se a utilização de ponderações
ou fatores empíricos, se consagrados ou resultantes de levantamentos
estatísticos de mercado, estes desde que
plenamente justificados.
7.5.5 - Se a moda
não estiver evidenciada nos termos
de 1.5.1, da média dos dados homogeneizados serão descartados, de inicio,
aqueles acima ou abaixo de 30% da mesma, calculando-se novas média e
limites pelo mesmo principio. Caso dados eliminados na primeira etapa estiverem
dentro desses limites, deverão ser reincluidos no rol, para serem repetidas as
mesmas operações, até que todos os componentes do mesmo atendam ao intervalo de
mais ou menos 30% em torno da última média.
7.5.6 - A transformação do
preço com pagamento a prazo de um elemento para o preço a vista será feita com
a adoção de uma taxa de desconto, efetiva, líquida e representativa da média
praticada pelo mercado financeiro, à data correspondente a esse elemento,
discriminando-se a fonte.
7.5.7 - Nos casos de exame de elementos não contemporâneos,
é desaconselhável a atualização de valores do mercado imobiliário através de
índices econômicos, quando não houver paridade entre eles, devendo , neste
caso, o preço ser atualizado mediante consulta direta a fonte. Quando a
atualização na forma mencionada for impraticável, só será admitida a correção
dos dados por índices resultantes de pesquisa no mercado .
7.5.8 - As características do
bem avaliando devem preferencialmente estar contidas no intervalo ou espaço
amostral dos atributos de mesma natureza levantados entre os bens
observados. Sempre que isso não ocorrer,
deve o avaliador enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal
circunstância.
7.6 - Avaliação de
Nível Rigoroso
Define o trabalho avaliatório
desenvolvido através de metodologia adequada, com significativa isenção de
subjetividade, e que atenda aos seguintes requisitos:
7.6.1 - Cada um dos elementos
que contribuir para formar a convicção de valor tem de estar expressamente
caracterizado e o seu conjunto, de características assemelhadas ao bem
avaliando, deve compor uma amostra tão aleatória quanto possível, usando-se
toda a evidência disponível.
7.6.2 - Os elementos de referência que compõem a
amostra deverão ter suas características ou variáveis paramétricas quantitativas
perfeitamente estabelecidas, sendo em número mínimo de duas, acrescidas ou não
de variáveis condicionais, todas justificáveis pelo comportamento do mercado.
§ único: Será tolerada regressão simples desde que a
variável explicativa não seja condicional e as outras variáveis testadas não se
mostrem significantes.
7.6.3 - A qualidade da amostra
tem de estar assegurada quanto:
a) ao detalhamento da descrição de suas características,
devendo constar endereço completo e a especificação das principais variáveis
levantadas, mesmo aquelas não utilizadas no modelo;
b) a sua semelhança com o imóvel objeto da avaliação, e/ou a
sua consistência com o modelo utilizado nos termos do item 7.6.5, no que diz
respeito a localização no contexto urbano, destinação, grau de aproveitamento e
características físicas;
c) a sua contemporaneidade, observando o estabelecido em
7.6.8;
d) à isenção e identificação das fontes de informação, de
forma a permitir sua completa conferência;
e) à comprovação de todos os elementos de referência que
concorrerem para a elaboração do trabalho avaliatório.
7.6.4 - A eliminação de dados supostamente
discrepantes terá de ser justificada pelo avaliador individualizadamente,
caracterizando-se a diferença ou particularidades de não relacionamento entre o
objeto em avaliação e o admitido como discrepante.
7.6.5 - O tratamento para alcançar a convicção do
valor deve ser baseado em processos de inferência estatística que permitam
calcular estimativas não tendenciosas e eficientes de valor.
7.6.5.1 - Identificada a função estimadora do valor,
ela poderá ser utilizada para avaliação, desde que represente com clareza,
coerência e logicidade o efetivo comportamento do mercado naquele momento. Em
se tratando de séries temporais, além destas condições, deverão ser
investigadas eventuais características de auto-regressão, que, quando
identificadas, devem ser adequadas através de transformações.
7.6.5.2 - O relatório final da inferência deverá
incluir os seguintes procedimentos de verificação das hipóteses básicas do
modelo:
a) verificação da hipótese de não haver regressão
(distribuição F de Snedecor), ao nível de significância máximo de 5%;
b) verificação da hipótese nula de cada um dos regressores
adotados (distribuição "t" de Student), ao nível de significância
máximo de 5% em cada ramo do teste bicaudal (10% no total);
c) verificação da independência entre as variáveis
explicativas, sendo tolerada a correlação entre elas quando for inerente ao
mercado examinado;
d) verificação da normalidade da distribuição dos resíduos;
e) verificação da
homocedasticidade do modelo utilizado e, se constatada heterocedasticidade,
deverão ser providenciadas as transformações adequadas.
7.6.5.3 - O relatório final deverá também incluir os
seguintes itens:
a) constatação de que todas as características do bem
avaliando estão contidas no intervalo dos atributos de mesma natureza dos
elementos de referência, sendo rejeitadas as extrapolações. Estas
características não devem constituir-se em dois pontos ou duas concentrações
deles, formando pólos distantes.
§ único: Em havendo necessidade de extrapolação , por
absoluta impossibilidade de obtenção de elementos amostrais, a avaliação terá
seu nível de rigor rebaixado para:
1º) nível normal, se o valor extrapolado na
fronteira amostral da mesma característica atender à condição de inelasticidade máxima de 10%;
2º.) nível expedito, se essa condição não
for atendida.
b) exame da lógica e coerência do modelo quando haja poucos
ou nenhum elemento com características amostrais nas proximidades do avaliando.
Este fato deverá ser justificado e explicitado pela apresentação de gráficos
contendo a variável explicada num eixo e respectivas variáveis explicativas no
outro.
c) verificação dos pontos atípicos ("outliers"),
explicitando o critério usado pelo avaliador para identificação dos mesmos.
d) exame analítico ou gráfico da existência de
colinearidade entre as variáveis
explicativas; se constatada, as respectivas variáveis de menor significância no
teste “t” poderão ser eliminadas, desde que essa colinearidade não seja
implícita do mercado imobiliário.
e) apresentação de tabela contendo os valores pesquisados e
os valores da variável explicada obtida através de equação de regressão,
reproduzidos, preferencialmente, na forma direta (valor não transformado). Se
no exame dessa tabela forem constatados valores ilógicos ou negativos, a
equação deverá ser rejeitada.
f) apresentação e comentários de tabela dos resíduos da
variável explicada, preferencialmente, na forma direta (valor não transformado),
indicando-se o seu percentual em relação ao valor pesquisado.
7.6.5.4- O número N de dados de mesma natureza
efetivamente usados no tratamento inferencial será definido em função do número
K de variáveis (explicada e explicativas), atendendo às seguintes condições:
N>=K + 13 e tal que, N>= 5K
7.6.5.5- O valor final da avaliação a ser indicado pelo
Engenheiro de Avaliações em função do tratamento estatístico adotado, deverá
estar contido em um intervalo de confiança fechado e máximo de 80%.
§ único: Quando houver características específicas no
bem avaliando não consideradas no tratamento estatístico adotado, o engenheiro
de avaliações poderá arbitrar preço diferente do valor obtido pela regressão,
limitado a uma amplitude máxima de 25% para mais ou para menos, contido em um
intervalo de confiança fechado e máximo de 80% (oitenta por cento) dele,
explicitando os motivos que o levaram a tomar essa decisão.
7.6.6 - Nos trabalhos compostos por avaliações
parciais, este nível de rigor estará atendido se, pelo menos em 85% do montante
da avaliação, ele for alcançado.
7.6.7 - A transformação do preço com pagamento a prazo
de um elemento para o preço a vista será feita com a adoção de uma taxa de
desconto, efetiva, líquida e representativa da média praticada pelo mercado
financeiro, à data correspondente a esse elemento, discriminando-se a fonte.
7.6.8 - Nos casos de exame de elementos não
contemporâneos, é vedada a atualização de valores do mercado imobiliário
através de índices econômicos, devendo o preço ou ser atualizado mediante
consulta direta a fonte ou levando em conta a valorização real dos imóveis,
inferida e justificada por função de regressão.
8. PROCEDIMENTOS ESPECÍFICOS
8.1 - Glebas suscetíveis de urbanização
8.1.1 - Nas avaliações de glebas deve ser usado
preferencialmente o método comparativo direto e, na impossibilidade de
aplicá-lo, o involutivo, observando, neste último, as exigências das posturas
oficiais em vigor e considerando todos os ônus com administração, urbanização e
vendas correspondentes ao respectivo aproveitamento e aos melhoramentos
existentes nos dados amostrais.
8.1.2 - Quando usado o
método involutivo, deverão ser consideradas as conseqüências das áreas de
frente para logradouros públicos oficiais existentes, passíveis de serem admitidos
como segmentos diretamente desmembráveis
observando-se as posturas oficiais e cujos valores, em todos os casos,
obrigatoriamente, têm que ser computados em conjunto com os das partes
internas no que tange às despesas com vendas e lucro.
8.1.3 - Exclui-se a
utilização de tabelas prévias e genéricas de fatores de gleba, inclusive nos
tratamentos de homogeneização.
8.2 - Lotes
8.2.1 - Na avaliação de terrenos loteados devem ser verificadas
e, se relevantes, levadas em conta as influências de área, profundidade e
testada, preferencialmente inferidas ,
em relação ao valor unitário, através de modelos de regressão.
8.2.2 - Na
impossibilidade de contar com
fatores deduzidos por inferência, nas avaliações de lotes não industriais,
admite-se a consideração das influências de profundidade, testada e frentes
múltiplas segundo os critérios a seguir indicados.
8.2.2.1 - A
influência da profundidade é levada em conta no valor (Vt), através de relação
entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidades limites indicadas para
as zonas (Pmi e Pma).
8.2.2.1.1 - A
profundidade equivalente estando dentro dos limites mínimo e máximo das
profundidades estabelecidas para a zona como correspondente ao aproveitamento
economicamente recomendado ou resultante de imposições legais, a avaliação dos
terrenos será feita pelo valor do metro quadrado, determinado pela expressão:
Vt = At
x Vu
8.2.2.1.2 - Se a profundidade equivalente for inferior
às mínimas e estiver acima da metade das mesmas (1/2 Pmi <
Pe < Pmi), deverá ser empregada a seguinte fórmula:
Vt = At x Vu x (Pe / Pmi)
p
8.2.2.1.3 - Se a profundidade equivalente for superior
às máximas até o dobro das mesmas (P ma < Pe <
2Pma), a fórmula a ser
empregada é a seguinte:
Vt = At x Vu x (Pma /
Pe) p
§ único: Para
efeito de aplicação dessas Normas, o
expoente "p" é admitido com sendo igual a "1/2".
8.2.2.1.4 - Para
profundidades menores que 1/2 Pmi ou maiores que 2Pma, é mantido o
valor por metro quadrado obtido para esse limite.
§ Primeiro - Em terrenos suscetíveis de incorporação por
permissão legal e vocação econômica, Pma pode ir até três vezes a
testada principal.
§ Segundo - Em terrenos suscetíveis de construção de
conjuntos residenciais por permissão
legal e vocação econômica, Pma pode ir até duas vezes a testada
principal.
8.2.2.1.5 - Indicam-se as profundidades mínimas e
máximas, seguintes:
1ª Zona: residências
isoladas de padrão elevado: 30,00m a 60,00m;
2ª Zona: apartamentos
e escritórios de padrão elevado: 30,00m a 60,00m;
3ª Zona: comércio de
densidade alta: 20,00m a 40,00m
4ª Zona: residências
de padrão médio e/ou comércio de densidade média: 25,00m a 40,00m.
5ªZona:
apartamentos/escritórios de padrão médio:25,00m a 50,00m.
6ª Zona: residências
de padrão modesto: 15,00m a 30,00m.
§ único : Eventuais modificações desses parâmetros,
deverão ser comprovadas e justificadas.
8.2.2.2 - A influência de frente será levada em conta
no valor (Vt), através de relação entre a projetada (Fp)
e a de referência (Fr), através da seguinte expressão:
Vt = At x Vu
x Cf, onde:
Cf = (Fp / Fr)f,
dentro dos limites: Fr / 2 < Fp < 2Fr
§ único: Para
efeito de aplicação dessas Normas, o
expoente "f" é admitido com sendo igual a "1/4".
Recomendam-se as seguintes frentes de
referência:
Fr = 10,00m para a 3ª,
4ª e 6ª zonas
Fr = 16,00m para a 1ª e
5ª zonas
Fr = 20,00m para a 2ª
zona
8.2.2.3 - Os expoentes p e f, os limites de
influência por profundidade e frente, bem como aqueles decorrentes de frentes
múltiplas e/ou de esquina, poderão ser estabelecidos para cada região ou local,
com base em análise experimental estatística e referendados pelo IBAPE - SP,
levando em conta as vocações de uso e os dispositivos legais.
8.2.2.4 - Os lotes de grandes dimensões, os de pequenas
dimensões de difícil aproveitamento e os de formas inusitadas devem ser
avaliados observando-se essas características e estudando-se a possibilidade de
desmembramento ou remembramento, bem como o melhor e mais eficiente
aproveitamento dos mesmos.
8.2.2.5 - Nos lotes em bairros de residência de
padrão modesto ocupados por construções
que os aproveitem adequadamente, devem ser desconsiderados eventuais
desvalorizações de testada, bem como de profundidade, no caso destas serem
inferiores às de referência e mínima, respectivamente.
8.2.2.6 - Nos bairros ou locais onde o mercado não
indique haver vantagem em agrupar lotes, ainda que estes sejam contíguos, a
avaliação deve ser feita considerando-os isoladamente, um a um.
8.2.2.7 - Os lotes de frentes múltiplas e/ou de
esquina devem ser avaliados observando-se as vantagens ou desvantagens
decorrentes das suas características especiais, podendo sê-lo como terrenos de
uma frente, dando-se valorizações pela outra ou outras frentes: neste caso, a
profundidade equivalente a considerar deve ser o resultado da divisão da área
apenas pela medida da frente projetada.
O coeficiente de valorização pela esquina ou
outras frentes (Ce) será obtido pela seguinte fórmula:
Ce = [(Cz+20)F1V1+F2V2+.........+FnVn]
/20F1V1 , onde:
Cz
= 1, nas zonas 1a, 4a e 6a;
Cz
= 2, nas zonas 2a, 3a(exceto nas centrais/bancarias de
alta densidade) e 5a;
Cz = 3, na 3a zona (nas
centrais/bancarias de alta densidade);
F1 = frente projetada, testada para via pública de
maior valor, ou testada menor no caso de ruas de igual valor, ou ainda, testada
que corresponda ao maior valor como lote de uma frente nos terrenos de esquina;
F2 ,..,Fn= frentes secundárias;
V1,V2....,Vn = unitários das frentes principal e secundárias.
8.2.2.8 - Os terrenos de esquina ou
várias frentes localizados
nas zonas de residências individuais,
não deverão ter valorização pelo maior número
de frentes a
menos que condições especiais a justifiquem.
8.2.2.9 - As extensões das frentes utilizadas na
fórmula, dependendo das zonas definidas
no item 8.2.2.1.5 serão limitadas a:
Fr nas 1a , 4a e 6a
zonas e a 2Fr nas demais;
8.2.2.10 - A valorização obtida pela fórmula,
dependendo das zonas definidas no item
8.2.2.1.5, ficará limitada a 10% na 1a, 4a e
6a ; a 15% nas 2a,
3a (exceto nas centrais/bancárias de alta densidade) e 5a ; e a 25% na 3a (nas centrais/bancárias de alta densidade);
8.2.2.11 - A área de influência do fator valorizante
corresponderá à aquela dada pela expressão
Fp x Pe , dependendo das zonas definidas no item
8.2.2.1.5, dentro dos seguintes limites:
Fp£ Fr e Pe
£Pmi , para as 1a
,4a e 6a zonas;
Fp
£ Fr
e Pe
£ Pma , para as
2a e 5a
zonas;
Fp£ 2Fr e Pe
£ Pma
, para a 3a zona.
8.2.2.12 - As frentes de referência, profundidades
máximas e mínimas, coeficientes de zona e limites para valorização de frentes
múltiplas estão resumidos no quadro a seguir:
|
|
Frente de |
Profundidades |
Coef. |
L i
m i t
e s |
|
||
|
ZONA |
referência |
|
|
zona |
Frentes |
Coef. máximo
valorização |
Área de influência |
|
|
Fr |
Pmi |
Pma |
Cz |
adicionais |
Ce < |
Fpx Pe |
|
1ª |
16,00 |
30,0 |
60,0 |
1 |
Fr |
1,10 |
Fp < Fr |
|
|
|
|
|
|
|
|
Pe < Pmi |
|
2ª |
20,00 |
30,0 |
60,0 |
2 |
2Fr |
1,15 |
Fp < Fr |
|
|
|
|
|
|
|
|
Pe < Pma |
|
3ª |
10,00 |
20,0 |
40,0 |
2 ou 3 |
2Fr |
1,15 ou 1,25 |
Fp< 2Fr |
|
|
|
|
|
|
|
|
Pe < Pma |
|
4ª |
10,00 |
25,0 |
40,0 |
1 |
Fr |
1,10 |
Fp < Fr |
|
|
|
|
|
|
|
|
Pe < Pmi |
|
5ª |
16,00 |
25,0 |
50,0 |
2 |
2Fr |
1,15 |
Fp < Fr |
|
|
|
|
|
|
|
|
Pe < Pma |
|
6ª |
10,00 |
15,0 |
30,0 |
1 |
Fr |
1,10 |
Fp < Fr |
|
|
|
|
|
|
|
|
Pe < Pmi |
8.2.2.13 - A topografia do terreno, em elevação ou
depressão, em aclive ou declive, poderá ser valorizante ou desvalorizante.
Como critério geral, as influências desta
natureza poderão ser determinadas com base em análise estatística ou pela
dedução ou acréscimo correspondente aos gastos necessários a se colocar o
terreno em situação de máximo aproveitamento.
Para cálculos desta natureza, na
impossibilidade de usar os critérios acima, podem ser usados os seguintes
fatores corretivos genéricos aproximados:
Situação paradigma: terreno plano
........................................ 1,00
Caído para os fundos até 5%
................................................ 0,95
Caído para os fundos de 5% até 10%
................................... 0,90
Caído para os fundos de 10% até 20%
................................. 0,80
Caído para os fundos mais de 20%
....................................... 0,70
Em aclive até 10%
................................................................ 0,95
Em aclive até 20%
................................................................ 0,90
Em aclive acima de 20%
....................................................... 0,85
Abaixo do nível da rua até
1.00m.......................................... 1.00
Abaixo do nível da rua
de 1,00 até 2,50m.............................. 0.90
Abaixo do nível da rua 2,50m até 4,00m .............................. 0.80
Acima do nível da rua até
2,00m............................................ 1.00
Acima do nível da rua
de 2,00m até 4,00m
.......................... 0.90
Os casos de
valorização, sendo menos freqüentes, deverão ser melhor examinados e
justificados.
8.2.2.14 - A consistência do terreno poderá também ser
levada em conta pelo critério geral do item anterior ou, da mesma forma,
adotando-se os seguintes fatores corretivos:
Situação paradigma:
terreno seco ......................................... 1,00
Terreno inundável
................................................................ 0,50
Terreno brejoso ou pantanoso
.............................................. 0,60
Terreno alagadiço
................................................................ 0,70
§ único: Nos lotes contíguos a córregos, salvo casos
especiais, deve ser estabelecida uma depreciação de 20% ao longo de uma faixa
paralela aos mesmos, com 5m de largura, a contar de cada margem. Nos casos de
terrenos nus de grandes proporções deve ser observado, também, o previsto na
legislação Federal, Estadual e/ou Municipal.
8.2.2.15 - A pesquisa para fixação do valor básico
unitário, se feita através de estatística descritiva, deve abranger, de
preferência e pela ordem, dados de mesma zona, conforme posturas, e de mesmo
setor fiscal, quando usados seus valores para transposição dos mesmos.
8.2.2.15.1 - A pesquisa deverá abranger, se possível e
prevalecentemente, somente elementos contemporâneos à data para a qual a
avaliação é feita.
8.2.2.15.2.- Quando utilizados elementos de oferta, os
seus valores deverão ser reduzidos por um fator correspondente, que indique a
eventual elasticidade média praticada nas transações, podendo-se adotar 0,9 ,
na impossibilidade de prova por pesquisa
específica.
8.2.2.15.3 - Para a transposição de valores de um local
para outro, dentro da mesma zona urbanística, poderá ser empregada a relação
entre os valores dos lançamentos fiscais, obtidos da Planta Genérica de Valores
editada pela Prefeitura Municipal, se verificada a coerência dos mesmos. Notando-se discrepâncias acentuadas nas
interrelações dos valores fiscais, em virtude de obras públicas, alterações na ocupação do solo e/ou outros
motivos neles não levados na devida conta, deverá ser procedido estudo de novos
índices, baseado em ponderação adequada dos fatores valorizantes e
desvalorizantes de toda região suscetível a alteração.
8.2.2.15.4 - Tanto quanto possível, deverá ser evitada a
utilização de valores oriundos de locais cujos índices de transposição
discrepem excessivamente daquele para o
qual a pesquisa deve ser feita (aquém da metade ou além do dobro). Também deverão ser evitados, quando possível,
os dados referentes a terrenos de esquina ou de várias frentes, de formatos ou
dimensões especiais.
8.2.2.15.5 - Na eventualidade de insuficiência de dados
de mesmo zoneamento urbanístico, poderão ser utilizados elementos diferentes,
os quais, se detectada divergência de resultados, deverão ser corrigidos para a
condição procurada, mediante análise fundamentada, em cada caso, dos fatores
homogeneizatórios a aplicar, levando em conta não só os coeficientes de
aproveitamento, taxas de ocupação e usos
possíveis pelas posturas, como a assimilação, na época, pelo mercado local, dos
efeitos das restrições e permissibilidades deles decorrentes.
8.3 - Lotes industriais
8.3.1 - A avaliação de lotes industriais deve ser
feita, em princípio, pelo valor médio do metro quadrado, determinado por
pesquisa compreendendo terrenos com áreas e dimensões equivalentes, próximos
dos da área avalianda. Não necessitarão
obrigatoriamente ser levados em conta os fatores de testada, profundidade e
frentes múltiplas, desde que o acesso seja suficiente e proporcional às
superfícies .
§ Primeiro: Na eventualidade de inexistirem dados em
número suficiente preenchendo as condições de área e frente, poderão ser usados
outros com superfícies e extensões menores, ou maiores, desde que feita análise estatística, demonstrando a
relação valor unitário/ área, não sendo admitidas, em qualquer caso,
extrapolações.
§ Segundo: No caso de só existirem dados comparativos
de lotes com dimensões reduzidas, a avaliação deverá ser feita considerando os
parâmetros e fatores próprios de lotes residenciais e/ou comerciais adequados à
zona, aplicados, também e obrigatoriamente, na análise da pesquisa. Pode-se,
ainda e quando for o caso, recorrer ao método involutivo adaptado a lotes
industriais, atendendo, ao preenchido no item 8.1 retro.
8.4 - Benfeitorias
8.4.1 - As avaliações de benfeitorias,
quando não usado o método comparativo de dados de mercado, deverão ser feitas
através de orçamentos qualitativos e quantitativos, compatíveis com o grau de
rigor do trabalho avaliatório.
8.4.2 - Nas avaliações de menor grau de
rigor, quando empregado o método comparativo de custo de reprodução, poderão
ser utilizados tabelas, custos, registros e
índices de entidades e publicações técnicas especializadas, fidedignas e
obrigatoriamente mencionadas.
8.4.3 - A depreciação deve levar em conta os aspectos físicos e
funcionais, a idade, a expectativa de vida e o estado de conservação.
8.4.4 - Nas avaliações em que as benfeitorias apresentem
características específicas e/ou atípicas, ou ainda de caráter histórico, ou
artístico, e/ou de monumentos, estas devem ser consideradas, com a
justificativa de qualquer alteração do valor delas decorrente.
8.5 - Terrenos com
benfeitorias
Quando utilizado o método comparativo, o valor
será obtido pelo somatório das parcelas componentes do mesmo ou por comparação
direta.
8.5.1 - No primeiro caso, quando a benfeitoria apresentar
aproveitamento eficiente, deve ser considerado o fator de comercialização,
positivo ou negativo, ou a vantagem da coisa feita, obtida da renda do
conjunto, pelo prazo necessário à sua montagem ou, ainda, alternativamente, ao
equivalente às despesas financeiras, compensação de riscos do empreendimento e
remuneração do empreendedor.
8.5.2 - No caso
de comparação direta, devem ser examinadas as influências e, se constatadas,
levadas em conta: a localização, a área, o padrão, a idade, o estado e o
estágio tecnológico das benfeitorias, equipamentos, infra-estrutura e serviços
urbanos, bem como outras características que possam estar contribuindo para a
formação do valor.
8.6 - Desapropriações
8.6.2 Nas desapropriações parciais, o critério geral
é o do “metro quadrado médio” do lote primitivo.
8.6.2.1 - Nos
casos em que ocorra desvalorizações do remanescente, o valor da
indenização será a diferença entre os da propriedade “antes” e
“depois “dela.
8.6.2.2 - Quando ocorrer valorização do remanescente,
ainda que imediata, direta e específica, o valor desta deve ser destacado por
verba à parte.
8. 6.2.3 - Se afetadas construções, devem ser
previstas verbas: para compensação de partes diretamente atingidas; custo de obras
de readaptação; refazimento de fechos, acessos e ligações de redes de
abastecimento; jardins e eventuais desvalorizações dos remanescentes por perda
de recuo e prejuízos estéticos e/ou funcionais.
8.7 - Frutos
Os frutos, compreendendo aluguéis, rendas e
arrendamentos serão avaliados por comparação direta. Excepcionalmente, quando
não for possível, poderá ser usado o processo variante ao designado como método
da renda como definido no artigo 6.2.3 da NBR5676/89.
§ primeiro: Para a apuração do valor por método indireto,
a taxa de capitalização deverá ser determinada por pesquisa do rendimento de
imóveis semelhantes.
§ segundo: Obrigatoriamente, deve ser indicada a
periodicidade de reajuste para a qual é válido o valor apurado.
8.8 - Servidões
Devem ser avaliadas em função das restrições
que acarretem ou sejam impostas ao imóvel, conforme previsto em normas
específicas.
8.9 - Demais Direitos Reais
e Possessórios
Devem ser avaliados em função da renda real ou
estimada para o prazo, estabelecido ou previsto, de sua duração.
9 -
APRESENTAÇÃO DE LAUDOS
A apresentação dos laudos avaliatórios deve
observar as recomendações das normas da ABNT, incluindo, em particular, os
seguintes itens:
a) indicação da pessoa física ou jurídica que tenha
encomendado o trabalho;
b) relato e data da vistoria, com as informações relacionadas
no Capitulo 6;
c) definição do método utilizado, com justificativa da
escolha;
d) pesquisa de valores, atendidas as disposições do item
próprio dos capítulos 6 e 8;
e) diagnóstico do mercado, conforme citado no item próprio do
Capítulo 6;
f) cálculos, com indicação dos tratamentos utilizados;
g) nível de rigor atingido na avaliação, com indicação da
categoria em que se enquadra, segundo a classificação constante do Capitulo 7;
h) determinação do valor final, com indicação explícita da
data de referência e considerações
relativas ao valor dentro do
contexto local e data em que o mesmo se definiu;
i) nome, assinatura,
número do registro no CREA e credenciais do avaliador.
São Paulo, 14 de maio
de 1.995
Redação:
Arqtª Ana Maria de
Biazzi Dias de Oliveira
Engº Joaquim da Rocha
Medeiros Júnior
Colaboração Especial:
Engº Paulo Grandiski
Revisão de Texto:
Engº José Fiker
Colaboradores:
|
Engº Alcides Ferrari
Neto |
Engº Antonio Sergio Liporoni |
|
Engº Claudio Guedes |
Econ. Cícero Yagi |
|
Engº Domingos Saboya
Barbosa Fº |
Estat. Emilia Mayumi
Hiroi |
|
Engº Fabio Guilherme
N. Martins |
Engº Fernando
Guilherme Martins |
|
Engº Flavio Fernando
de Figueiredo |
Engº Heroi João
Carlos Vicente |
|
Engº José Eduardo
Narciso |
Engº José Fiker |
|
Engº Luiz Felipe
Proost de Souza |
Arqta
Maria Clara S. de Toledo |
|
Econ. Maria Dolores
Montoya Diaz |
Engº Nelson
RobertoPereiraAlonso |
|
Engº Osorio Accioly Gatto |
Engº Oswaldo Luiz
Annunziato |
|
Engº Oswaldo Gomes
de Carvalho |
Engº Paulo Roberto
de Mello |
|
Engº Ruy Augusto
Souza de Assumpção |
Engº Tito Livio
Ferreira Gomide |
Socios do IBAPE-SP participantes das
assembleias onde, por etapas,
os textos básicos foram discutidos e a redação final
aprovada.